隨著房?jī)r(jià)的變化，越來(lái)越多人的要考慮用組合貸買(mǎi)房。但是與公積金和商貸相比，組合貸似乎讓人迷茫。今天就大家組合貸遇到的問(wèn)題，作一次集中解答。

為什么要選擇組合貸？哪些人適合組合貸？

組合貸款，是住房資金管理部門(mén)運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的貸款，是政策性貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱(chēng)。

之所以要組合貸款，一方面是公積金貸款額度不夠，又不大愿意接受商業(yè)貸款的高利率，將公積金貸款和商業(yè)貸款同時(shí)使用。

組合貸一般是在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款的高上限才使用的，如購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，須貸款100萬(wàn)元，而當(dāng)?shù)毓e金管理規(guī)定公積金多貸款60萬(wàn)元。這樣的話，剩余的40萬(wàn)元將使用商業(yè)貸款，同時(shí)利息也不能享受公積金貸款的利息。

“組合貸”還款時(shí)如何操作？

組合貸款的貸款年限須符合公積金管理與商業(yè)銀行的規(guī)定，長(zhǎng)貸款年限為30年。

組合貸款的還款方式分兩個(gè)部分，其中公積金貸款部分采取自由還款方式，商業(yè)貸款部分采取商業(yè)銀行認(rèn)可的還款方式。

組合貸款的借款人應(yīng)提供同一還款銀行的兩個(gè)還款賬戶(hù)（兩張還款卡或兩個(gè)還款存折）分別用于償還公積金貸款和商業(yè)貸款。

公積金和商貸的還款有沒(méi)有先后順序呢？

如果購(gòu)房人申請(qǐng)了“組合貸款”，在還款時(shí)的月供分開(kāi)計(jì)算的，即商業(yè)貸款部分和公積金貸款部分的月供組合在一起，即為當(dāng)月購(gòu)房人應(yīng)該償還的月供，因此也并不存在先后順序，而是兩種貸款方式產(chǎn)生的月供合并在一起。

“組合貸款”的還款必須是同一家銀行嗎？

通常購(gòu)房人在申請(qǐng)辦理組合貸款時(shí)，使用的都是同一套房產(chǎn)作為抵押物，所以按規(guī)定在辦理商業(yè)貸款和住房公積金貸款的銀行必須同一家銀行。“偉嘉安捷”指出，由于公積金貸款的辦理銀行大多都是公積金管理指定的合作銀行，所以還款時(shí)也必須走同一家銀行。

“組合貸款”在還款的月供中利率是如何執(zhí)行的？

在去年央行經(jīng)過(guò)五次降息后，商業(yè)貸款和公積金貸款的利率情況大不相同，因此在還款時(shí)利率也是分開(kāi)計(jì)算。目前商業(yè)貸款的利率低為4.90%，而公積金貸款的利率為3.25%。因此體現(xiàn)在購(gòu)房人的月供中，利率也是分開(kāi)計(jì)算的。如果購(gòu)房人是首次買(mǎi)房，目前大多數(shù)銀行針對(duì)商業(yè)貸款都能夠給予低85折的利率優(yōu)惠，即4.165%。如果是二次置業(yè)人群，使用組合貸款則需要各自在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮10%。

如果借款人想進(jìn)行提前還款，可否先償還商業(yè)貸款的部分？

在償還組合貸款的過(guò)程中，如果想提前還清貸款，大多數(shù)借款人都會(huì)為了節(jié)省房貸利息，從而考慮先把利息較高的商業(yè)貸款還清。“偉嘉安捷”認(rèn)為，雖然組合貸款涉及到銀行和公積金管理兩個(gè)機(jī)構(gòu)，但是如果打算提前還款，先還哪部分都是借款人自由選擇的，因此可以先償還公積金部分，也可以先償還商業(yè)貸款部分。

公積金賬戶(hù)里的余額可否提取出來(lái)還商業(yè)貸款？

如今很多繳納了公積金的借款人，都想取出自己公積金賬戶(hù)里面的余額進(jìn)行提前還款。“偉嘉安捷”指出，按照規(guī)定，公積金賬戶(hù)里的余額提取出來(lái)后，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出來(lái)任意償還商業(yè)貸款或公積金貸款部分的月供。

溫馨提示：還款賬戶(hù)中的錢(qián)款要足夠

對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，一旦與銀行簽訂借款合同，就應(yīng)該在簽約的一個(gè)月內(nèi)，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶(hù)中，供銀行扣款，因?yàn)閺馁J款發(fā)放的次月起，您就進(jìn)入了還款期，每月應(yīng)按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶(hù)或信用卡賬戶(hù)上自動(dòng)扣款，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶(hù)上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。