宅基地作為農(nóng)村土地的重要組成部分, 不僅影響著農(nóng)民的日常生活，他更是農(nóng)民手中的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。2015年1號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》明確提出要完善農(nóng)村宅基地管理制度：“改革農(nóng)村宅基地制度,完善農(nóng)村宅基地分配政策,在保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)前提下,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。”

從以上規(guī)定來(lái)看，法律對(duì)售房主體有限制，這就要求出售方為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方的情況有兩種：集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員、集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。

一、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員：

1、購(gòu)買(mǎi)方本身已有宅基地，也符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)定，一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地，所以一斤擁有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，是不能在申請(qǐng)宅基地的，即使申請(qǐng)了也不會(huì)得到批準(zhǔn)。

2、購(gòu)買(mǎi)方有宅基地，但并沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由于村民已經(jīng)有宅基地，所以如果在進(jìn)行申請(qǐng)有違國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不可能的到批準(zhǔn)。

3、購(gòu)買(mǎi)方已經(jīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織，但并沒(méi)有分到宅基地，這類(lèi)情況符合國(guó)家規(guī)定，可以依法申請(qǐng)建房用地。

二、集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員：

1、城鎮(zhèn)居民。1999年，國(guó)務(wù)院廳出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》其中有規(guī)定，農(nóng)民的住宅不可以向城市居民出售，城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅也不會(huì)被有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，及時(shí)從農(nóng)民手中交費(fèi)購(gòu)買(mǎi)也是沒(méi)有正規(guī)的使用證和房產(chǎn)證。

2、本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。我國(guó)國(guó)家土地管理法有規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。所以，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不可以合法的買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋。

對(duì)于農(nóng)村宅基地，法律規(guī)定自然是不會(huì)少的，由于農(nóng)村宅基地是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)，任何組織成員外部的人都不可以獲得其實(shí)用全；并且農(nóng)村一戶(hù)只能擁有一處宅基地，如果農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，所以在農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)出售上面，雙方都應(yīng)該謹(jǐn)慎小心，莫觸碰法律規(guī)定，以免造成經(jīng)濟(jì)損失。