買賣房子的時候有時候就會涉及到商品房買賣合同解除及其法律后果的問題,那么,商品房買賣的合同與按揭貸款的合同是什么關系?商品房買賣合同的解除是否會導致按揭貸款合同的解除?購房貸款糾紛應該如何處理呢?
案例一:王先生與某房地產開發商簽訂了商品房買賣合同,簽訂了王先生是以按揭貸款的方式支付購房款,否則開發商則可以解除商品房的買賣合同。但是在簽訂了購房的合同之后,因王先生辦理按揭貸款的條件不符合銀行的要求,銀行并沒有貸款給王先生,故王先生無法按商品房買賣合同的約定支付購房款,開發商通知王先生將要解除商品房的買賣合同,并且要求王先生賠償相應損失,王先生對于開發商的要求是拒絕的,于是雙方就這件事情產生了糾紛。
案例二:吳小姐在某房地產開發商開發的項目購買了一套商品住房,商品房買賣合同中約定了開發商交房的具體日期,并明確約定如果開發商逾期交房達30天以上的,買受人可以解除合同。同時,吳小姐以按揭貸款的方式向開發商支付了全部購房價款后,因開發商逾期交房超過了30天,吳小姐要求解除商品房買賣合同,同時要求解除按揭貸款合同,開發商不同意解除合同,而銀行認為按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關系,不應與商品房買賣合同一并處理,三方無法協商一致。
案例爭議的焦點:以按揭貸款的方式購買商品房是現在商品房交易市場上主要的付款方式之一,從而在購房人、開發商及按揭銀行之間形成了不同的法律關系。一般而言,在購房人和開發商之間形成的是商品房買賣合同關系;在購房人與按揭銀行之間則是以所購房屋進行抵押的抵押貸款合同關系;而開發商與按揭銀行之間有時是保證關系,有時則并無任何法律關系。在不同的法律關系下,各方當事人的法律地位不同,權利義務也是不同的。但是,幾種法律關系之間并非割裂的,相互之間仍然存在法律聯系,其中一種法律關系的變化會影響到另一種法律關系,在一方要求解除商品房買賣合同的情況下這種關系表現得更為明顯。
我國《合同法》對于合同解除權有明確規定,合同的解除權必須在具備一定條件后才能行使,而并非由當事人任意行使。合同解除分為協議解除和法定解除,前者指雙方可以約定合同解除的條件,而后者則是在當事人沒有約定的情況下,法律規定可以解除合同的條件。在解除條件成熟時,當事人一方可以通知對方解除合同,合同自解除通知到達對方時解除。如果對方持有異議,可以通過訴訟或仲裁的途徑確認解除合同的效力。就商品房買賣合同而言,買賣雙方可以約定解除合同的條件,如逾期交房、逾期付款、逾期辦理房產在證、面積差異等等。在出現雙方約定可以解除合同的條件時,擁有解除權的一方當事人可以選擇解除合同。而商品房買賣合同解除后,購房人應當向開發商退還房屋,而開發商應當將購房價款及利息返還給購房人。有違約情形的,違約方還應當向對方承擔違約責任。
對于按揭貸款合同關系,購房人簽訂該合同是為了向開發商支付購房價款,其簽約目的是明確的,即保證商品房買賣合同順利履行。因此,雖然商品房買賣合同與按揭貸款合同是不同的法律關系,但商品房買賣合同中以按揭方式付款的約定則是簽訂按揭貸款合同的原因和目的。如果商品房買賣合同被解除,則按揭貸款合同的原因消滅,當事人簽訂按揭貸款合同的目的將無法實現。根據我國《合同法》第94條的規定,在當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的情況下,可以解除合同。因此,在當事人解除商品房買賣合同時,按揭貸款合同是可以解除的。
為了解決類似糾紛,《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”第24條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。”該解釋中的“擔保貸款方式”即我們通常所稱的“按揭貸款方式”。
具體到上述兩個案例來看,在“案例一”中,由于王先生自身的原因,如年齡、收入、信用等等,未能達到銀行辦理按揭貸款的條件,無法以按揭方式支付購房款。而商品房買賣合同中已經明確約定了解除合同的條件。故,在條件成就(即王先生不能如約付款)時,開發商有權解除合同并要求王先生賠償損失。而在“案例二”中,因開發商逾期交房,吳小姐有權解除商品房買賣合同。同時,吳小姐也有權解除按揭貸款合同,因為在商品房買賣合同解除的情況下,吳小姐簽訂該按揭貸款合同的目的也就無法實現。而開發商和銀行拒絕解除合同的理由都是不能成立的。
在購房過程和辦理購房貸款的過程中難免就會產生糾紛,產生糾紛時要學會用法律的手段保護自己的合法權利。
