公積金購買首套房后，在沒還清的時候能購買二套房嗎？如何二套房申請商業(yè)貸款，首付比例以及貸款利率又如何計算？

首先，當前政策以家庭為單位認定房貸套數(shù)，對于首套房和第二套（及以上）實行差別化住房信貸政策。根據(jù)新個人房貸政策，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

那么，按照差別信貸政策，購買首套房和二套房的消費者會受到哪些影響呢？以100萬元的房子為例，對首套房來說，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，如果首付為20%，只需要20萬，每月月供4918元，累計還款總額為118萬元，總房款約為138萬元。而對二套房來說，房貸利率是基準利率的1.1倍，一套100萬元的房子首付30%，需30萬元，月供需要4772元， 20年共支付本息約114.5萬元，購房總額約為144.5萬元。計算可知，二套房前期首付壓力較大，在月還款額上兩者差異并不明顯，但由于基準利率的提升，二套房需支付的本息總額高于首套房，如果房屋總價為300萬元，那么以二套房基準利率申請商貸的購房者將多支付十萬余元的利息。

如何辦理二套房商業(yè)貸款？

二套房屋貸款本質(zhì)上與第一套貸款類似，差別只是貸款成數(shù)及貸款利率。以下列舉了中國建設銀行關于個人住房商業(yè)貸款要求提交的材料。各個銀行的規(guī)定都大同小異，購房者在申請貸款時應當參照貸款銀行的具體規(guī)定：

1、個人住房借款申請書。

2、身份證件復印件(居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國內(nèi)地有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件)。

3、經(jīng)辦銀行認可的有關部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或其他償債能力證明資料。

4、合法的購買(大修)住房合同、協(xié)議及相關批準文件。

5、抵押物或質(zhì)押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款銀行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書。

6、保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明。

7、建設銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價證券。

8、借款人用于購買(大修)住房的自籌資金的有關證明。

9、房屋銷(預)售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權證(現(xiàn)房)。

10、如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示結婚證和戶口簿等。

11、貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

按揭貸款流程:

1、借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料;

2、貸款行對借款人的資信狀況和資料進行審查，在三周內(nèi)正式答復申請人;

3、貸款行同意貸款的，借貸雙方簽訂借款合同。并視貸款擔保方式，同時簽訂抵押合同或質(zhì)押合同、保證合同;

4、根據(jù)國家和當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，以及建設銀行的規(guī)定，辦理房產(chǎn)保險、抵押登記或合同公證等手續(xù);貸款行按照合同約定發(fā)放貸款。