房產(chǎn)抵押銀行貸款是以已購商品住房抵押貸款，銀行為貸款人提供資金辦事，滿意其購置住房、車位、大額耐用消耗品、汽車和住房裝修需求的資金貸款。住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方

申請流程

１、提出申請。客戶向銀行提出版面貸款申請，并提交有關(guān)資料；

２、簽署條約。貸款申請人在接到銀行有關(guān)貸款答應(yīng)的關(guān)照后，要到貸款行與銀行簽署乞貸條約和相應(yīng)的包管條約，并視環(huán)境辦理公證、保險(xiǎn)和抵（質(zhì)）押登記等手續(xù)；

３、發(fā)放貸款。經(jīng)銀行同意發(fā)放的貸款，辦好有關(guān)手續(xù)后，銀行將根據(jù)貸款條約的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內(nèi)；

４、定期還款。貸款人按貸款條約約定的還款計(jì)劃、還款方法歸還貸款本息；

５、貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包羅正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日或貸款末了一期結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，貸款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借貸條約約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定管帳柜臺舉行還款。貸款結(jié)清后，貸款人應(yīng)持本人有用身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑據(jù)領(lǐng)回由銀行收押的執(zhí)法憑據(jù)和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑據(jù)到原抵押登記部分辦理抵押登記刊脫手續(xù)。

貸款危害種類

住房抵押貸款是指貸款人以所購住房和其他具有全部權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供包管并負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房交易條約、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款條約毗連起來的三角干系。住房抵押貸款的危害重要有以下幾種：

違約危害

違約危害包羅被迫違約和理性違約。被迫違約是指貸款人的被動舉動，付出本領(lǐng)理論以為導(dǎo)致被迫違約是由于付出本領(lǐng)不敷。這闡明貸款人有還款的意愿，但無還款的本領(lǐng)。理性違約是指借貸人自動違約，權(quán)柄理論以為在美滿的資源市場上可僅通過比力其住房中特有的權(quán)柄與抵押貸款債務(wù)的巨細(xì)，作出違約與否的決議計(jì)劃。當(dāng)房地產(chǎn)市場代價(jià)上升時，借貸人可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)還清貸款，收回本錢并能掙取肯定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場代價(jià)降落時，借貸人為了轉(zhuǎn)嫁喪失，縱然他有歸還本領(lǐng)，他也自動違約拒絕還款。

活動性危害

活動性危害是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的危害，活動性是銀行包管資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)現(xiàn)在活動性危害表現(xiàn)在兩個方面，一是現(xiàn)在我國的住房貸款重要泉源于公積金和儲備存款，銀行吸納的儲備存款屬于短期存款，一樣通常只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于恒久貸款。這種短存長貸的舉動使銀行的活動性低，繼而帶來活動性危害。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致活動性危害。造成銀行大概喪失在金融市場更有利的時機(jī)，增永劫機(jī)本錢帶來的喪失。

經(jīng)濟(jì)周期危害

經(jīng)濟(jì)周期危害是指在百姓經(jīng)濟(jì)團(tuán)體程度周而復(fù)始的歷程中產(chǎn)生的危害，相比其他財(cái)產(chǎn)，房地財(cái)產(chǎn)對付經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時，住民收入程度進(jìn)步，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，銀行與小我私家都對將來滿盈樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)目也急劇增長。經(jīng)濟(jì)冷落時，住民的收入急劇降落，大量貸款無力歸還，縱然已將房子抵押給銀行，也由于房地財(cái)產(chǎn)的疲軟無法變現(xiàn)。這時抵押危害變化為銀行的不良債權(quán)和喪失，銀行則面對很多的呆壞賬，極易導(dǎo)致銀行的名譽(yù)危急乃至停業(yè)。

利率危害

利率危害是指利率程度的變更給銀行資產(chǎn)代價(jià)帶來的危害，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資源布局所決定的，利率的變化無論是漲照舊跌對銀行都市帶來喪失。要是利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就大概增長借貸人的償貸壓力，借貸額度越高，借貸限期越長，其影響程度也就越久，從而增長了違約危害。利率降落，貸款人又有大概從當(dāng)前資源市場融資或以低利率重新借貸來提前歸還貸款，給銀行帶來危害，重要表現(xiàn)在，提前貸款的產(chǎn)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)欠債帶來肯定的困難

防備

針對上面所述的這些危害，從以下幾個角度出發(fā)，提出一些防備的步伐，使房抵押貸款在為大眾有用辦事的同時所帶來的危害降底。

違約危害的控制

針對購房者存在違約大概性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，必要對購房者的根本環(huán)境（如收入環(huán)境、資產(chǎn)欠債環(huán)境、月供占家庭月收入的比重、購置衡宇的用途等）舉行細(xì)致觀察，并憑據(jù)觀察的結(jié)果決定貸款與否及條約條款的制定。二是對置業(yè)者的資信舉行考核。考核的指標(biāo)重要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲備證明：家庭生齒、人均月收入；月供占月收入的比例。

活動性危害的控制

住房抵押貸款限期長，而用于貸款的資金泉源重要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個根本穩(wěn)固的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在必要美滿的地方，好比：籠罩率低，來自設(shè)置裝備部署部的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，２００７年現(xiàn)實(shí)繳存公積金的職工人數(shù)僅有７１８７．９１萬；公積金存在應(yīng)建未建的征象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，遍及面不廣。針對這些題目，我們應(yīng)該動手美滿住房公積金制度，讓住房公積金確切地滿意消耗者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，低落活動性危害。

經(jīng)濟(jì)周期危害的控制

房地財(cái)產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期親昵相干，應(yīng)創(chuàng)建小我私家住房抵押

貸款危害預(yù)警體系，防備市場和政策危害。一是創(chuàng)建危害預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不停積聚和美滿數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò)整理，為模子開辟打下堅(jiān)固的底子；二是開辟符合的危害預(yù)警模子，對預(yù)警區(qū)間、警惕線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置公道參數(shù)；三是創(chuàng)建快速反響和預(yù)控機(jī)制，對危害預(yù)警體系表現(xiàn)的潛伏危害舉行實(shí)時處理和化解，降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的危害。

利率危害的控制

一是開辟可調(diào)解利率抵押貸款，其利率憑據(jù)市場利率不停變化而作周期性調(diào)解。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的差別之處在于這種周期性的利率調(diào)解將有助于改進(jìn)銀行存貸款限期的立室狀態(tài)，可將銀行負(fù)擔(dān)的利率上升危害轉(zhuǎn)嫁給乞貸人，同時借貸人負(fù)擔(dān)的利率降落危害也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。

二是開辟牢固利率抵押貸款，它是指在抵押貸款條約所劃定的還貸限期內(nèi)，貸款利率牢固穩(wěn)定的抵押貸款方法。在這種模式下，銀行負(fù)擔(dān)了大部分的利率危害，要是銀行可以大概通過得到牢固利率資金泉源與貸款相立室（如刊行牢固利率債券等），可以制止相應(yīng)的利率錯配和活動性危害。

住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的長處，要使其帶來的危害降低，上面所述的防備步伐只是此中一部分，我們應(yīng)該不停美滿。總之，三方都應(yīng)準(zhǔn)確處理好業(yè)務(wù)生長與危害防備的關(guān)系，在貸款產(chǎn)物的計(jì)劃中充實(shí)思量危害因素，強(qiáng)化危害控制，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、康健生長。