隨著樓市的宏觀調控持續的深入,銀行的存款準備金率也繼續提高,銀行的信貸也進一步收緊,各種各樣的新的房貸的問題一直層出不窮。面對眾多房貸的怪相,中介公司、銀行的工作人員和法律資深人士很多都給出了看法。

沒有貸款的資格:先付全款然后再抵押貸款?

[典型案例]

王先生這幾天很苦惱,他于2005年以及2009年各按揭買了兩套住房,由于家里已經有了小孩,父母即將要過來照顧,他準備要賣掉其中的一套,來購置一套套三的住房。但是他去到二手中介處咨詢才發現,由于“既認房又認貸”,自己都已經貸款了兩次,沒有辦法再進行貸款,這也就意味著他必須要全款來。王先生所中的二手房的價在120萬左右,賣掉手里一套房再加上手上有的存款總共才80多萬元,而其中40萬的缺口成了王先生的疙瘩。

在這個時候,中介給王先生出了個主意,采用“補按揭”的這種方式購房。先和家人或朋友來借一部分的款項,湊齊了全款購房,等房產證已經拿到后再交給銀行,把錢還給家人以及朋友,這樣既可以享受全款買房優惠,在申請貸款時也更容易。

[看法]

“這樣的方式其實只是不得已而為之。”,某不動產加盟店工作人員表示,對于那些有購房需要但是卻辦不了貸款的客戶,這種方式是一種權宜之計,其中肯定是有一定風險的。首先,房產抵押貸款的利率要高出普通房貸不少,現在大部分銀行執行的標準是在基準利率的基礎上上浮20%左右,這樣整體算下來,總花銷要高出不少。其次,現在房產抵押貸款的年限一般為10年,相對于普通房貸的20年-30年,每月的還款壓力要大不少。

招商銀行某個貸經理也表示,除了利、還款壓力大外,還存在另外一個隱患。根據目前招商銀行的政策,抵押貸款后的放款只能用于消費,且是非房產消費,不能取現,那么,向親戚朋友借的錢如何還就成為一個問題。同時,目前抵押貸款放款時間以及放款金額并不確定,那么何時能夠還錢、能還多少也成為未知數。

信用不良:首套房貸也會遭拒?

[典型案例]

曾先生從年初開始看房,終于看中了一套房準備按揭買房,但當把資料都送交銀行審批后卻被告知:他是銀行的“禁入客戶”,理由是拖欠信用卡透支款,已被列入信用不良者。曾先生這才回憶起,讀書時曾因信用卡透支接到銀行信用卡的律師函,雖然繳清了欠款,但信用卡被停用了。

此后,他再未申請過信用卡,也不知道自己被列為信用不良者,更沒有想到因此而不能貸款。曾先生作為首次置業者,本來可以享受貸款購房的多方面優惠,結果卻不得不全款購房,因此只有降低購房標準,選擇小一點的戶型。

[看法]

“這樣的情況下,信用卡持有者可以到發卡行申請開具信用證明。”銀行經理表示,這是可行的辦法,發卡行會通過信用卡持有者提供的各種證明文件,從而判定是否開具信用證明。另外,在信用卡還未注銷時,持有人連續使用2年以上,并保持良好的還款記錄,有可能其信用度將被上調。如果卡片已經注銷,并收到律師函,一般銀行將會終身不放款。

拖欠信用卡透支款分為不經意拖欠和惡意拖欠兩種。有人一時沖動申請了數張信用卡后,經常使用的只有一張,其他不常用的信用卡被遺忘成為“休眠信用卡”。由于信用卡須繳年費,當信用卡中余額不足時,銀行扣年費也就形成了透支。長此積累下來,也就破壞了持卡人的信用狀況。

“除了信用卡的使用問題,如果在房貸申請過程中,提供虛假收入證明,申請貸款也將遭拒。”在收入證明上作假被銀行查出,即刻被銀行列入“黑名單”。

“年輕消費者應隨時留意信用卡余額、對賬單、扣款單,一旦欠款就要及時繳還本息,以維持個人的良好信用記錄。”否則,隨著各大商業銀行的個人信用數據庫的聯網正式投入使用,各大銀行不僅能互相查到信用卡欠款人名單,就連其他性質的貸款“黑名單”也能共享。到時,被列入“黑名單”的消費者的置業之路就會更加艱難。

收了首付,過了戶,房貸就是不下來,該怎么辦?

[典型案例]

“這可怎么辦,房子都過完戶了,結果貸款被卡下來了,弄得我們很被動。”馬先生很無奈地表示。

馬先生3月出售了一套二手房,價值80多萬元。買主在決定購買之后,向馬先生交了40多萬元的首付,并向一家銀行遞交了申請貸款的材料,準備貸款40萬元。由于買主急著轉戶口,馬先生就辦理了過戶手續。但是,已經3個月過去了,貸款一直下不來。“如果貸款下不來,該怎么辦?”馬先生很著急。

[看法]、

“首先,應該先看看買主的貸款是否已經通過了銀行的審批。”某不動產加盟店銷售經理認為,如果貸款已經通過審批,馬先生就只有耐心等待放款。如果沒有通過,馬先生再與買主協調余款的支付問題。

“這樣的情況在我們這里是不可能遇到的。”經理表示,在客戶確定購買意向后,一般會要求買主支付部分定金,然后將買主的資料提供給銀行,在銀行審批通過之后再要求買主付首付,并且辦理過戶手續。“有一些不正規的中介機構,為了快速促成交易,為買賣雙方后期留下了糾紛隱患。”同時雷勇透露,由于銀行銀根緊縮,現在放款時間不確定,一般為一個月左右,但有的也會拖3-4個月,因此在前期客戶交易時,銷售人員會提前與客戶溝通,這樣有效減少了后期的糾紛。

某律師事務所主任律師分析認為,這種情況下具體的違約情況要看《二手房買賣合同》的有關約定,通常來說假如銀行貸款不是由于買方個人原因無法辦理,買房人可以不承擔違約責任,在這個情況下,建議買房人可以和賣房人協商解除合同,由賣房人返還買房人全部已付房款。

銀行按照相關規定,有權不發放貸款給銀行認為不合格的貸款人,所以本案中,銀行沒有任何責任。假如房主認為買房人違約,那必須出示《二手房買賣合同》的有關約定,有約定按照約定辦理即可。沒有約定違約金,買房人有權拒付違約金。