由于房屋價(jià)格較高，采取貸款方式已成為人們購房的重要選擇。但在申請(qǐng)貸款時(shí)，二手房和新房存在著較大區(qū)別。如果有意愿購房的朋友正在打算申請(qǐng)貸款買套二手房，那么先了解影響二手房貸款的七大注意事項(xiàng)。

一、貸款額度

無論新房還是二手房，目前一般國內(nèi)商業(yè)貸款的貸款額度高約為市場價(jià)的70%~80%（各地政策不同）。但值得注意的是，新房往往的市場價(jià)以合同價(jià)為準(zhǔn)，因此貸款額度較容易提前計(jì)算，這也就為購房者準(zhǔn)備首付款提供了很大的依據(jù)。而二手房貸款銀行放貸，參考合同價(jià)和評(píng)估價(jià)，取兩者之間的低值作為貸款基數(shù)。因此，二手房評(píng)估價(jià)往往是低于合同價(jià)（市場價(jià)）的，這樣就意味著，購房者需要準(zhǔn)備更多的首付款。

二、貸款年限

一般來說，銀行個(gè)人住房貸款的長貸款期限為30年。通常購買新房貸款年限可以達(dá)到30年，但是購買二手房貸款年限就有許多其他限制因素，例如超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”。對(duì)于二手房貸款年限，不同的銀行的具體規(guī)定有所不同，但基本包括：

1、 二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年（40/50年）；

2、 貸款到期日不能超過土地使用的到期年限；

3、 貸款期限與借款人年齡之和不得超過65年（70年）；

三、貸款銀行

不同銀行的規(guī)定有所差別，購房者在選擇銀行的時(shí)候，不僅要考慮到貸款年限的問題，還要綜合考慮銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款是否便利等條件。

四、還款方式

各大銀行主要的還款方式為等額本息還款法和等額本金。

等額本金：總利息較低，每月還款額不同，逐月遞減；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。

等額本息：總利息較高，每月還款額相同；前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

以商業(yè)貸款100萬元，貸款年限20年，利率4.9%為例。

等額本金所需支付的還款總額（本金+利息）為1492041.67元，第一個(gè)月所需支付的還款金額為8250元，第二個(gè)月為8232.99元...，第50個(gè)月為7416.32元...，第100個(gè)月為6565.63元...，第200個(gè)月為4864.24元...，后一個(gè)月（第240月）為4183.68元。

等額本息所需支付的還款總額（本金+利息）為1570665.72元，每個(gè)月的還款額固定為6544.44元。

購房貸款計(jì)算器（http://newhouse.fang.com/house/tools.htm）

除了這兩常見的還款方式，有的銀行也推出了按季按月還息一次性還本付息法、雙周供省利息等。

五、還款能力

銀行對(duì)于還款能力的一個(gè)重要判斷標(biāo)準(zhǔn)為收入證明，一般由借款人所在單位開具。對(duì)于已婚人士，可以夫妻雙方同時(shí)開具。當(dāng)然除此之外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。一般銀行要求的貸款月供金額占月收入的30%-50%。

六、貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但各大銀行可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動(dòng)。

另外需要注意首套房和二套房的貸款成數(shù)及利率不同。具體內(nèi)容按照當(dāng)?shù)劂y行規(guī)定為準(zhǔn)。

七、個(gè)人信用

在生活中，維護(hù)良好的信用記錄是有必要的，個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。若個(gè)人信用記錄不好，就有可能貸款被拒。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。

購房人申請(qǐng)貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)（包括：評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等）的才能完成。因此如果有意向采用貸款方式購買二手房的購房者好提前了解相關(guān)步驟，減少等待時(shí)間。