什么是直管公房？

直管公房是指由國家各級房地產(chǎn)管理部門管理的國有房產(chǎn)，還包括計劃經(jīng)濟(jì)時代國有和大集體企事業(yè)單位自建的福利房。

如同國有企業(yè)的“大鍋飯”一樣，直管公房是計劃經(jīng)濟(jì)福利制度的產(chǎn)物。改革開放以來，對直管公房這一國家資源，如何在社會中公正、合理地進(jìn)入市場，以充分發(fā)揮其作為“物”的社會效益，改變《公地悲劇》現(xiàn)象，進(jìn)行符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的改革，物歸其意，是應(yīng)有之義。但正因其帶有很濃的福利色彩，顯然步子邁得比國企改革艱難得多。

因此，如何明晰界定直管公房的所有權(quán)和使用權(quán)，還其真面目，也是深化改革的的重要領(lǐng)域。

直管公房可以買嗎？

不可以。直管公房的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，任何單位和個人只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。在特定情況下可以收回?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第二十一條規(guī)定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

公房變更承租人規(guī)定

（一）公房變更承租人規(guī)定

1、原承租人死亡或外遷

2、與原承租人為同一戶籍

3、是原承租人的家庭成員

4、與原承租人共同居住一年以上

5、沒有其他住房。

6、滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

實際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請確認(rèn)或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。

商業(yè)辦公房和住宅房有什么區(qū)別?

1、 功能不同

住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。

而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。

2、 地段不同

住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。

而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。

3、客戶不同

住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用(不論過渡型居住還是永久性居住)。

但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標(biāo)商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。