采用貸款方式買二手房不僅要考慮貸款額度，還要考慮貸款年限，它直接影響著還款月供。購房者所能申請(qǐng)到的貸款年限與很多因素有關(guān)，例如借款人年齡、房齡、土地使用年限、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。

一、關(guān)于房貸款長(zhǎng)年限的相關(guān)規(guī)定

不同的銀行其具體規(guī)定有所不同，但常見的為如下幾種：

1、二手住房貸款期限長(zhǎng)不超過30年。

2、二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年。

3、不能超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。

4、貸款期限與借款人年齡之和不得超過60年（65年、70年）。

二、與貸款年限有關(guān)的幾個(gè)因素

1、借款人年齡

以工商銀行為例，二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。這也就意味著，借款人年齡越小，貸款期限越長(zhǎng)，而借款人年紀(jì)越大，貸款期限較短。一般，兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

2、房齡

根據(jù)銀行的相關(guān)規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易申請(qǐng)貸款且申請(qǐng)貸款年限較長(zhǎng)。以中國(guó)銀行為例，二手房貸款要求房齡加貸款年限之和長(zhǎng)不超過30年。一般而言，由于老房子建造時(shí)間久遠(yuǎn)，銀行在貸款時(shí)可控的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此在貸款審批時(shí)也會(huì)比較謹(jǐn)慎，超過20年房齡的二手房更容易被銀行“拒之門外”。

3、土地使用年限

土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規(guī)定：二手房貸款年限不能超過抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。購房者需要注意的是：土地使用年限≠房齡。土地使用年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗(yàn)收合格到交付使用之日起計(jì)算，因此房齡通常小于土地使用年限。

由于不同銀行規(guī)定不同，購房人不僅要查清購買房屋的土地使用年限，還要在貸款前咨詢貸款銀行，確認(rèn)銀行規(guī)定。

4、借款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

對(duì)購房者來說，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟(jì)能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款等幾個(gè)方面來判斷。一般而言對(duì)于剛需自住型的購房者，建議還款期限為15~20年，這時(shí)支付的利息總額較為合理，正常生活水準(zhǔn)不會(huì)受到很大影響。對(duì)兼顧的購房者，如果有其他渠道，且回報(bào)大于房貸利息，那么貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好，如果沒有其他理財(cái)渠道，建議期限盡量縮短。總而言之，購房者要綜合考慮收入支出，不要讓房貸壓垮自己的理性選擇。

在選購二手房前，建議購房者提前了解銀行規(guī)定和貸款知識(shí)等相關(guān)內(nèi)容，以免辦理貸款過程中發(fā)現(xiàn)問題，交易無法順利進(jìn)行。