一、長租房是什么意思？

1、長租房一般指長租公寓，，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方發(fā)布通知，就《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見。其中第二十三條規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

2、長租房的運(yùn)營模式

一是開發(fā)運(yùn)營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房或新建租賃住房的運(yùn)營，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”；

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運(yùn)營服務(wù)商進(jìn)行出租和租后管理，承擔(dān)房屋維護(hù)費(fèi)和裝修費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和租金收入；運(yùn)營商負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費(fèi)和租客增值服務(wù)費(fèi)；

三是運(yùn)營服務(wù)，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并且負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營和維護(hù)；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)；而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益；

四是代建運(yùn)營，房企受土地所有者／使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營服務(wù)，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務(wù)費(fèi)，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)；土地所有者需要支付房企建筑費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔(dān)任代建運(yùn)營的角色。

3、長租房的發(fā)展現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展突飛猛進(jìn)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)，高房價(jià)也引發(fā)了眾多問題，從2015年，國家開始大力支持租房租賃市場(chǎng)，2021年2月2日，北京市住建委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控“租金貸”撥付對(duì)象，承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)，只能撥付給個(gè)人。新規(guī)于2021年3月1日起正式實(shí)施。

2018年8月，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長租公寓的一番言論掀起了租賃市場(chǎng)的一波風(fēng)浪。就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠(yuǎn)在杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)，這起破產(chǎn)事件有如平地驚雷，牽起人們關(guān)于金融＋長租公寓模式的警覺。2020年12月，長租公寓“爆雷”事件引發(fā)廣泛關(guān)注，部分長租公寓“高進(jìn)低出”“長收短付”，資金鏈斷裂后攜款跑路，讓不少業(yè)主和租客成為了受害者，導(dǎo)致業(yè)主丟了租金無處可尋，租客付了房租卻被迫搬家。

目前還存在，租金貸、坐地漲價(jià)、裝修污染等問題。

二、長租房的未來趨勢(shì)

來自住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前全國租房人數(shù)已逾2億，其中人口流入集中的一、二線城市租房需求尤為旺盛。住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)2025年規(guī)模將增至2．9萬億元，2030年將超過4．6萬億元。

伴隨我國租賃人口的壯大，住房租賃市場(chǎng)幾經(jīng)沉浮：從寂寂無聞到政策紅利下的風(fēng)口行業(yè)，躍升資本寵兒后又跌落神壇，一邊是上市狂潮，一邊是暴雷頻發(fā)，不斷上演冰火兩重天……但有一點(diǎn)值得肯定，經(jīng)過多年發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)化、專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化程度不斷提高，已成為緩解大城市租房問題的重要市場(chǎng)力量。

作為一個(gè)處于初級(jí)階段的行業(yè)，洗牌與重整始終是發(fā)展的主旋律。對(duì)比行業(yè)早期以規(guī)模論成敗、忽視用戶體驗(yàn)、缺乏市場(chǎng)監(jiān)管的1．0時(shí)代，進(jìn)入2021年，住房租賃正在邁向全新的2．0時(shí)代，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)信號(hào)。

1、深化產(chǎn)品打磨，大型社區(qū)脫穎而出

以改善城市青年租住體驗(yàn)為使命的長租公寓發(fā)展至今，始終離不開對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的深耕，無論是空間實(shí)用性的增強(qiáng)，抑或居住功能的完善。

經(jīng)過幾年的探索后，各家產(chǎn)品均進(jìn)行了多次升級(jí)迭代，從有得住向住得好過渡。例如安歆集團(tuán)根據(jù)深耕員工住宿行業(yè)七年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，于今年3月將產(chǎn)品升級(jí)到5．0版本，著重優(yōu)化了安全、美觀、好用、耐用、私密性等方面。

而自如友家6．0則是自如友家產(chǎn)品全新的智能化升級(jí)，自如客通過手機(jī)APP即可輕松完成遠(yuǎn)程遙控室內(nèi)燈開啟、智能窗簾開關(guān)、智能新風(fēng)啟動(dòng)、智能空調(diào)調(diào)溫等各項(xiàng)操作，以智能化手段優(yōu)化美好租房體驗(yàn)。

不止這兩家，伴隨公寓業(yè)務(wù)發(fā)展，產(chǎn)品升級(jí)幾乎是各個(gè)品牌的常規(guī)操作。較之以往，現(xiàn)階段的產(chǎn)品升級(jí)更加人性化，并增加了智能化應(yīng)用。其目的無外乎兩個(gè)：更高的坪效、更好的居住體驗(yàn)。

而圍繞特定人群的細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)的拓展更是各家品牌的必爭(zhēng)之地。從白領(lǐng)公寓一家獨(dú)大到藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓、服務(wù)式公寓、大型租賃社區(qū)等細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分品類百花齊放，住房租賃供給端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著變化。

據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前納入監(jiān)測(cè)的人才公寓有12家，藍(lán)領(lǐng)公寓則有21家。另外，享受政策支持、助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)的大型租賃社區(qū)也將在2021年迎來井噴。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年將有約50個(gè)大型租賃社區(qū)開業(yè)。這或許會(huì)成為住房租賃行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段的重要信號(hào)。

2、行業(yè)收并購持續(xù)進(jìn)行，長租公寓開啟寡頭之爭(zhēng)

回顧近年來的長租公寓行業(yè)，并購是一大關(guān)鍵詞。

2019年5月，國內(nèi)藍(lán)領(lǐng)公寓安歆集團(tuán)戰(zhàn)略并購逗號(hào)公寓，并購后，安歆集團(tuán)的床位數(shù)從6萬張?jiān)鲩L到近10萬張，業(yè)務(wù)布局也從9個(gè)城市增加到17個(gè)城市；

2020年11月，自如宣布并購貝客青年精品公寓。并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃诒本⑸虾！V州、深圳、南京等7個(gè)城市運(yùn)營53個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。此舉大大提升了自如在核心城市的集中式公寓規(guī)模。

2020年12月，世聯(lián)行以5．3億元將世聯(lián)紅璞轉(zhuǎn)讓給國資背景的珠海大橫琴，未來或?qū)⒂赡Х焦⒔邮质缆?lián)紅璞之后的運(yùn)營和管理。

2021年2月，國內(nèi)最大的長租公寓SaaS平臺(tái)蘑菇租房轟然倒塌，而后被寓小二接手，未來“雙系統(tǒng)”將共同服務(wù)公寓市場(chǎng)。

與行業(yè)早期收并購對(duì)象多為中小型玩家不同，現(xiàn)階段的收并購已經(jīng)變?yōu)轭^部玩家收購第一梯隊(duì)大型玩家，且向供應(yīng)鏈蔓延。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波曾在接受采訪時(shí)表示，長租公寓第一階段的“群雄并起”已經(jīng)結(jié)束，第二階段的“寡頭之爭(zhēng)”仍將持續(xù)。

資本寒冬，暴雷頻發(fā)，市場(chǎng)陷入動(dòng)蕩，加之疫情導(dǎo)致出租率下降，2020年的長租公寓步履維艱，行業(yè)優(yōu)勝劣汰持續(xù)加深，這也進(jìn)一步加速了行業(yè)集中度的提升。

另一方面，一系列收并購事件再次印證了住房租賃行業(yè)的強(qiáng)資源屬性，只有懂運(yùn)營、擅于資源整合、有強(qiáng)大資金支持的企業(yè)才能走的更遠(yuǎn)。

而從根本來講，對(duì)于公寓玩家們，終極難題和目標(biāo)并不是擴(kuò)張和跑馬圈地，而是能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模化盈利。這個(gè)難題還有待場(chǎng)上玩家繼續(xù)思考。

3、住房租賃政策傾斜加劇，長租房迎來高光時(shí)刻

長期以來，我國商品房買賣與租賃失衡，人口凈流入大的北京、上海等一線城市租賃市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供需錯(cuò)配，整體數(shù)量不夠、適合的“居住空間”不夠是其中突出矛盾，從供給端供應(yīng)更多R4、集中用地與住宅產(chǎn)品成為解題首選之策。

自“十九大”起，“租售并舉＋地方政策”推動(dòng)了開發(fā)商“競(jìng)自持拿地”，眾多住宅用地出讓條件中包含“15％自持面積用于租賃（R4用地）”。如今，上海市各大房企自持住宅面積已累計(jì)約達(dá)200萬方。越來越多的大型租賃社區(qū)帶著解決新市民住房問題的使命為租而建，引領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)的新一輪增長。

除了租賃用地外，近年來集體用地供應(yīng)也持續(xù)加碼，北京作為我國首批13個(gè)“集體土地租賃試點(diǎn)城市”之一，不斷加大租房建設(shè)力度，推進(jìn)進(jìn)度與成效最為顯著：已累計(jì)開工41個(gè)項(xiàng)目，可提供房源約5．5萬套。

租賃用地＋集體用地，越來越多的面粉被用來做住房租賃這塊蛋糕，我們有理由相信這個(gè)行業(yè)的明天將越做越大。

不止于此，住房租賃還在今年“兩會(huì)”期間迎來了高光時(shí)刻。政府工作報(bào)告指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，降低租房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

為培育住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，＃降低租房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)＃成為熱搜話題。據(jù)悉，這是在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基礎(chǔ)上，兩會(huì)中首次提及對(duì)大城市住房問題的關(guān)注。這對(duì)于今年各大城市的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的變化有較大的影響。

專家表示，政策明確通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。由此可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點(diǎn)鋪開的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問題的重要角色。

此外，民進(jìn)中央、民建中央提交的提案也同時(shí)聚焦到了住房租賃市場(chǎng)，兩份提案同時(shí)建議要增加租賃住房供給、給予適當(dāng)稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”等建議。

住房租賃是關(guān)系到廣大新市民租房的民生問題，其一路發(fā)展一直沐浴政策春風(fēng)。此次“兩會(huì)”上的超強(qiáng)曝光，無疑將住房租賃的政策導(dǎo)向推向更高位置。未來，更多利好政策也將陸續(xù)落到實(shí)處。

綜合以上市場(chǎng)動(dòng)向、政策信號(hào)，邁點(diǎn)空間租賃就住房租賃未來發(fā)展做出以下預(yù)判：

1、回歸運(yùn)營鍛造核心能力

從唯規(guī)模論到品質(zhì)為先，從野蠻生長到精耕細(xì)作，經(jīng)過一系列市場(chǎng)沉浮，回歸商業(yè)本質(zhì)、對(duì)回歸運(yùn)營能力已成為行業(yè)共識(shí)。讓每一分成本花在刀刃上，讓每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，敬畏行業(yè)與用戶，讓租客真正感到放心、安心，這是企業(yè)活下去的前提。

旭輝控股董事局主席林中近日在兩會(huì)期間采訪中表示持續(xù)看好集中式長租公寓的發(fā)展前景，并提出做好住房租賃需要練就兩大能力，“服務(wù)好客戶是運(yùn)營能力，資產(chǎn)的保值增值是資管能力，這兩項(xiàng)能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”

2、輕重資產(chǎn)分離

未來，隨著行業(yè)分工逐漸細(xì)化，品牌發(fā)展模式將更加清晰，并加速向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩端分化。根據(jù)自身屬性選擇適合的發(fā)展模式是企業(yè)發(fā)展的首要問題。

按照現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)律來講，房企系適合發(fā)展自持物業(yè)做租賃業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)模式，以及其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包租的中資產(chǎn)模式，創(chuàng)業(yè)系則側(cè)重走輸出運(yùn)營管理的輕資產(chǎn)路線。而各大派系之間如何取長補(bǔ)短、深度競(jìng)合也值得深入思考。

3、國有企業(yè)參與度提升

無論是世聯(lián)紅璞被國有企業(yè)接手，還是各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)國資背景的不斷入局，都釋放了一個(gè)信號(hào)：手握物業(yè)、資金資源的國有企業(yè)進(jìn)入住房租賃行業(yè)已是大勢(shì)所趨。一方面是房住不炒、租購?fù)瑱?quán)、大力培育住房租賃市場(chǎng)等政策導(dǎo)向，另一方面是涉及民生福祉，其次是重資產(chǎn)難盈利的行業(yè)屬性，這些都與國有企業(yè)的使命和特性緊密匹配。

對(duì)于行業(yè)而言，國有企業(yè)的入局也為行業(yè)帶來一股更堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)健的市場(chǎng)力量。

4、資產(chǎn)證券化仍有機(jī)會(huì)

尋求更長期穩(wěn)健的資金支持一直是住房租賃行業(yè)的永恒課題。“兩會(huì)”期間，全國人大代表陳華元提出建議，加大金融支持力度，拓寬規(guī)模化住房租賃經(jīng)營的長期資金渠道；進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）權(quán)益類資金，鼓勵(lì)發(fā)行基于租金凈收益的資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品。

今年2月，華發(fā)股份50億住房租賃專項(xiàng)公司債更新為已反饋。可見，2021年住房租賃市場(chǎng)的債券融資依然有機(jī)會(huì)，更多金融創(chuàng)新模式有待探索。

住房租賃市場(chǎng)還有哪些趨勢(shì)和風(fēng)向？市場(chǎng)波動(dòng)下如何逆勢(shì)前行？邁點(diǎn)研究院與邁點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的寓·望中國租賃地產(chǎn)MBI頒獎(jiǎng)典禮暨高峰論壇即將于4月15日在上海舉辦，數(shù)十位行業(yè)領(lǐng)袖帶你撥開迷霧，望見未來。

雖然荊棘叢生，但只要踐行美好租住生活的行業(yè)初心不變，優(yōu)勢(shì)賽道仍然存在。我們相信住房租賃2．0時(shí)代會(huì)越來越好，租賃企業(yè)也會(huì)朝著更規(guī)范的方向發(fā)展。背靠雙循環(huán)新發(fā)展格局，國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)仍是星辰大海，仍可踏浪前行。

國家支持商辦改民用水電是大趨勢(shì)

其實(shí)早前國務(wù)院辦公廳也曾印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，其中備受關(guān)注的是第12條：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

此外，2017年初有16省發(fā)布商改住細(xì)則，土地用途可調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及回報(bào)立馬就有了提升。

目前已公布商改住細(xì)則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內(nèi)蒙古、新疆、寧夏。

可以預(yù)見，40年公寓改民用水電氣是大趨勢(shì)，逐步落實(shí)到位也只是時(shí)間問題。