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賣方毀約、 賣家加價(jià) 購(gòu)房者如何抵制毀約?

近期,二手房買賣成交量潮漲水起,但部分賣家因?yàn)榉课菘欤诤炌?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="合同是當(dāng)事人或當(dāng)事雙方之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同,受法律保護(hù)。廣義合同指所有法律部門中確定權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。狹義合同指一切民事合同。還有最狹義合同僅指民事合同中的債權(quán)合同。《中華人民共和國(guó)民法通則》第85條:合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同,受法律保護(hù)。《中華人民共和國(guó)合同法》第2條:合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議,適用其他法律的規(guī)定。 ">合同之后毀約,有的賣家不賣房了,有的賣家任性加價(jià)。賣方以各種無(wú)厘頭的理由毀約的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn),購(gòu)房者該怎么辦?

案例一:方先生買的地產(chǎn)被“放鴿子”

南京市購(gòu)房者方先生買了一套房產(chǎn),在簽訂二手房合同的時(shí)候支付了25萬(wàn)元的定金,而賣家事后以“簽合同時(shí)喝多”為由毀約,事實(shí)是,賣方將房屋加價(jià)30%后重新掛牌出售。方先生經(jīng)過(guò)法律咨詢才知道,如果自己上訴并取得成功,也不能要回房屋,只能讓賣方賠付房產(chǎn)成加價(jià)20%的違約金,而違約金金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房屋價(jià)格的漲幅。

案例二:吳女士連續(xù)兩次遇毀約

吳女士家庭人員增多,于是看中了一套140㎡的地產(chǎn),以總價(jià)510萬(wàn)的房款簽訂購(gòu)房合同,同時(shí)交付25萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但短短一個(gè)月的工夫,賣家便以各種理由推脫,表示不賣房了。另外,賣家不愿支付成交價(jià)20%的違約金,甚至說(shuō)“不怕告,官司告?zhèn)€兩三年,房?jī)r(jià)漲到你更買不起房”。

之后,吳女士有看中了同區(qū)的另外一套房屋,總價(jià)550萬(wàn)元,定金35萬(wàn)元,但是賣方隱瞞了沒(méi)有房產(chǎn)證的實(shí)施,后又說(shuō)房主是妹妹,自己無(wú)權(quán)交易為由撤銷合同。吳女士在兩個(gè)月內(nèi)再次遇到毀約情況。

違約情況為何頻發(fā)?

1、房?jī)r(jià)上漲幅度較大,違約金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于房屋再次出賣的收益;

2、購(gòu)房者未查清房屋產(chǎn)權(quán)情況,急于購(gòu)房;

3、中介市場(chǎng)有漏洞,買房毀約“底氣十足”。賣房人以某個(gè)價(jià)格出售房屋后,往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售,如有買家愿意出更高的價(jià)格,高到可以覆蓋違約金并有盈余,他們就會(huì)選擇違約。

現(xiàn)有法律下,購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)賣家違約?

1、提高定金,增加賣房人毀約成本。我國(guó)法律規(guī)定:定金金額只要在房產(chǎn)總價(jià)的20%以內(nèi)便合法,購(gòu)房者可以通過(guò)多付定金的方式增加賣方毀約成本,制約賣方毀約。比如:總價(jià)180萬(wàn)的房子,定金可以付到36萬(wàn),如果購(gòu)房者預(yù)先付20萬(wàn)的定金,那么賣方毀約就要退40萬(wàn),對(duì)賣方來(lái)說(shuō),這個(gè)毀約成本便足夠高。

2、簽約應(yīng)規(guī)范。購(gòu)房者在買房的時(shí)候,一定要使用由部門監(jiān)制的合同示范文本,盡量明確指出買賣雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),并保留好相關(guān)憑證,為違約情況提供法律依據(jù)。

3、盡快辦理過(guò)戶,落實(shí)房產(chǎn)交易。購(gòu)房者應(yīng)該盡快辦理資金,隨之辦理房產(chǎn)過(guò)戶。如果過(guò)戶周期過(guò)長(zhǎng),賣家就有可能為房子找到下家,買房毀約風(fēng)險(xiǎn)加大。

(案例來(lái)源:南京晨報(bào))

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