沒有房產(chǎn)證的房屋到底能不能進(jìn)行購買呢?想必很多買二手房的人基本都會面臨這樣的問題。尤其是那些建成年限只有2-3年的那些房子,因為建成的年限比較短、社區(qū)的規(guī)劃和配套也會相對優(yōu)越,又規(guī)避了很多期房的風(fēng)險,雖然在當(dāng)下還沒有房產(chǎn)證,但對于買房人來說依然具有很大吸引力。這樣的房子到底能買嗎?在交易時會不會存在風(fēng)險?怎樣去避免這些風(fēng)險?我們需要通過典型的案例,來開始我們今天的課程。

 案例:沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的二手房的尷尬

 杜先生原本打算買新并且是毛坯房,在2008年從開發(fā)商的那里買入,在銀行辦理了按揭貸款,同時也做了備案的登記。交易的總價、首付款以及買賣的雙方承擔(dān)的費用都已談妥,但是因為房主并沒有辦理房產(chǎn)證,現(xiàn)在買賣雙方在付款方式的問題上出現(xiàn)了一些分歧。

 杜先生說,這套房屋目前存在了兩個問題,首先是房子正在抵押按揭中,其次是未出房產(chǎn)證,這兩個問題的使得這套房子要先贖樓、且要等到房產(chǎn)證辦妥之后才能交易。

 杜先生給出的意見是:在雙方簽訂《購房合同》后,由買方支付首期款,賣方用上述首期款加上自籌資金將剩余按揭款結(jié)清,待賣方辦理了房產(chǎn)證之后再過戶,之后,他再辦理公積金貸款向賣方支付未付房款。而賣方給出的方案是:由買方將其銀行剩余按揭貸款結(jié)清,待賣方的房產(chǎn)證辦出后辦理過戶;或由買方交付首期款后并繼續(xù)以原業(yè)主名義為其每月償還按揭款,待原業(yè)主出證后再辦理過戶。

 杜先生認(rèn)為,按照原業(yè)主的方案,他的購房成本將增加。而賣方則認(rèn)為,按揭款數(shù)額較大,自己無力自籌資金將其結(jié)清。

 律師解析:弄清無法辦證原因,謹(jǐn)防毀約帶來的風(fēng)險

 案例中杜先生遇到的情況絕非個案,針對這種情況筆者咨詢了房產(chǎn)律師,律師分析說,杜先生實際無需糾結(jié)于是否需要代付按揭款的問題,以及先付款后辦證的風(fēng)險,問題的實質(zhì)在于原業(yè)主反悔的風(fēng)險,以及商品房本身無法辦證的原因。

 由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證,無論購買該房采取何種付款方式,均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說,商品房在原業(yè)主未辦理房產(chǎn)證前,交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議,也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定,都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

我們先來了解一下這類二手房沒有辦理房產(chǎn)證的原因:

 出現(xiàn)此類情況下一般會有三種類型:

 1.次新房,房本在辦理過程中

 次新房指年代較新的二手房或空置房,案例中杜先生欲購的房屋就屬于此類,這樣的情況主要集中在2007年以后上市的商品房中,按照正常的辦理房本的流程,購房者在辦理入住后,開發(fā)商承諾兩年內(nèi)分批為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證,這期間內(nèi)再次上市交易的房產(chǎn)占到整個“無本房”的七成。

 2.開發(fā)商“五證”不全,無法辦理房本

 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這是法律對銷售方的基本要求。其中,《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售預(yù)售許可證》尤為重要,但在實踐中,有些開發(fā)商為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件,總是說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)。而消費者對“五證”進(jìn)行驗證的環(huán)節(jié)又相當(dāng)麻煩,所以導(dǎo)致一些手續(xù)并不齊全的樓盤在日后辦理房產(chǎn)證的過程中遭遇難題。據(jù)了解,這種情況一般存在于2006年之前銷售的商品房之中,因為從2006年開始,商品房開始網(wǎng)上簽約,一般不存在五證不全的情況。

 3.未達(dá)到原產(chǎn)權(quán)單位限制的房屋出售年限

 市面上還有一類次新房是某些單位為職工所建的公房,也是屬于福利的一種表現(xiàn)形式,單位規(guī)定職工必須住夠規(guī)定的年限后方能出售,所以房屋的產(chǎn)權(quán)也只有在住滿規(guī)定年限之后才能辦理。

 交易此類房屋可能帶來的風(fēng)險有哪些?

 1. 二手房買賣合同無效之風(fēng)險

 賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋,首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定,賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

 對于二手房買賣來說,賣房人只有取得房屋權(quán)屬證書,才依法取得房屋權(quán),從而有權(quán)處分該房屋,因此,如果賣房人在取得房屋權(quán)屬證書前出賣該房屋,二手房買賣合同的效力待定,如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權(quán)屬證書,則二手房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。

 2.房屋的交付時間、權(quán)屬變更登記時間不確定

 現(xiàn)在無兩證的二手房更多的是期房,因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記,直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長,能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件,不確定性因素較多,難以控制。

 3.房屋質(zhì)量難以保證

 現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房,在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無從判斷,這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。

 4.“一房二賣”不可不防

 無兩證的二手房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,賣房人極有可能將房屋出售給他人。

如果買賣雙方簽訂了買賣合同,約定在未來的一個期限辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),約定期限到了,原業(yè)主即賣方也已順利辦理產(chǎn)權(quán)證,可原業(yè)主覺得自己的房子要價太,通知買方說要解除買賣合同,這時買方將被動,只能走法律程序維護(hù)自己的權(quán)益。

 其實,無論合同還是協(xié)議,均依賴于合同當(dāng)事人的自覺履行,一方不自覺履行、不嚴(yán)格履行或者不完全履行,都將給對方帶來很大的風(fēng)險或損失。

 建議:應(yīng)當(dāng)避免三種不安全交易方式

 總的來說,無兩證的二手房買賣存在極高的風(fēng)險,由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證,無論購買該房采取何種付款方式,均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。

 如果購房者購買該房屋的意愿相當(dāng)強烈,而房產(chǎn)證的下發(fā)時間又指日可待,可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作:

 1.買家支付定金,等待房本下發(fā)后辦理產(chǎn)權(quán)交易

 這種方式常見于房本能夠很快辦理下來的次新房,賣方向買方承諾在一定時間內(nèi)辦好房本,買方一般會支付10%-30%的購房定金,并要求留存原始購房合同和的復(fù)印件。等房本辦理完畢之后,支付剩余房款,再辦理過戶手續(xù)。

 但這種情況容易出現(xiàn)因為賣方不能按時辦理房本,導(dǎo)致交易不能履行,買賣雙方產(chǎn)生糾紛的情況,而且通常會有賣方坐地。

 2.買賣雙方做公證

 這種情況基本上是房產(chǎn)證辦理時間未知的房屋。買賣雙方簽訂買賣合同但是無法過戶,買方支付大部分房款給賣方,剩余部分在過戶以后結(jié)清。一旦在過戶前出現(xiàn)政策改變,導(dǎo)致的額外稅費由誰支付就成了問題。在這里要提醒大家,做公證對開發(fā)商以及房主的資料限制比較嚴(yán)格,并非的房屋都能夠公證,并且公證只能夠約束買賣雙方,無法左右第三方。

 3.找開發(fā)商改底單

 這屬于違規(guī)操作,開發(fā)商會有一定風(fēng)險,并要求支付上萬元的改單費用。這部分房源大多是剛?cè)胱〉男路?而且房源較少。這種交易不合規(guī)范,很容易發(fā)生開發(fā)商辦不了,改底單交易無法完成的情況。

綜上所述,購買沒有房產(chǎn)證的二手房會面臨很大的風(fēng)險,因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證,所簽署的協(xié)議也是無效的,建議大家不要購買。