經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國(guó)政府和企 業(yè)為了保障中低收入家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居并終實(shí)現(xiàn)居者有其屋的一項(xiàng)措施,實(shí)行多年取得較好的社會(huì)效果。但是,經(jīng)濟(jì)適用房本身兼有的保障性與產(chǎn)權(quán)性,為經(jīng) 濟(jì)適用房實(shí)現(xiàn)商品化并在市場(chǎng) 通提供了可能。作為二手房買賣形式之一的經(jīng)濟(jì)適用房買賣,其合同效力一直以來飽受社會(huì)爭(zhēng)議。

怎樣才能判斷經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力

在北京,按照《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》和《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的,不得上市交易”。

在司法實(shí)踐中,有不少不到5年和不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房也被交易,并且引發(fā)了糾紛訴到法院,這種情況下,經(jīng)濟(jì)適用買賣合同是否有效?又應(yīng)該如何處理?

以之前北京的司法實(shí)踐來看,一般分為以下幾種情況判斷和處理:

1、原則上,就不到規(guī)定上市期限的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易的買賣合同,一方起訴到法院主張買賣合同無效的,可認(rèn)定買賣合同無效。

2、交易的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買賣合同,雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過戶手續(xù),或者在一審辯論結(jié)束語前該房已符合上市交易條件的,可認(rèn)定該合同有效。(2008年4月11日是《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》限定的時(shí)間)

3、出賣人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋,當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的,不予支持。

如果經(jīng)過訴訟確認(rèn)該類買賣合同無效,會(huì)給雙方帶來什么后果呢?按合同法等相關(guān)法律的規(guī)定,通常,合同無效,應(yīng)該是雙方各自返還,對(duì)合同無效負(fù)有責(zé)任的,應(yīng)賠償對(duì)方相應(yīng)損失。

所以為了避免經(jīng)濟(jì)糾紛,還是遵循“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的,不得上市交易”這條規(guī)定。

經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)

經(jīng)政府批準(zhǔn)定價(jià)公開向社會(huì)銷售或定向銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房;住房合作社向社會(huì)召集會(huì)員集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房。根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、人民銀行報(bào)送國(guó)務(wù)院的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋權(quán)證和土地使用證一定年限后,方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售”。

《北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》規(guī)定:已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在住滿5年后,可按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。未住滿5年的家庭,可以以不高于經(jīng)濟(jì)適用住房原購(gòu)買單價(jià)出售給具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭。以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。兩個(gè)證件可由購(gòu)房家庭提供任一個(gè)來確定時(shí)間。

按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的,需憑契稅完稅憑證、房屋權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國(guó)土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),同時(shí)由出售人按成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。新購(gòu)房人不需再按成交價(jià)3%交納土地出讓金。