在二手房市場(chǎng)中，房屋買(mǎi)賣(mài)大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？恐怕是因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。">房?jī)r(jià)的漲跌。房?jī)r(jià)跌了，購(gòu)房者想毀約；房?jī)r(jià)漲了，房主想毀約。

試想一下，買(mǎi)第一套房或者賣(mài)了自己的小房子想換套大房子，遇到房主毀約，買(mǎi)不到房子不說(shuō)，手中的現(xiàn)金卻有可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而面臨購(gòu)買(mǎi)力縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

在說(shuō)明毀約的各種情況之前，我們先來(lái)梳理下二手房的交易流程（簡(jiǎn)化）：

看房選房→簽約訂房→資金→辦理貸款→繳稅過(guò)戶(hù)→物業(yè)交割

在整個(gè)二手房交易流程中，一般房主毀約分為四個(gè)階段，分別是：

1、已交定金未網(wǎng)簽；

2、已網(wǎng)簽未貸款；

3、已貸款未過(guò)戶(hù)；

4、已過(guò)戶(hù)未入住。

房主在這四種情況下違約，購(gòu)房者可以做什么？

第一種、已交定金未網(wǎng)簽

從各種房產(chǎn)糾紛的結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房者如果只交了定金，主張繼續(xù)完成交易的困難比較大。

第二種、已網(wǎng)簽未貸款

這種情況下，購(gòu)房者要求房主繼續(xù)履行合同的成功率很大，但有一個(gè)大的障礙——全款支付。

具體來(lái)說(shuō)，如果房主拒絕過(guò)戶(hù)，雙方必須走司法程序。在這個(gè)過(guò)程中，法院會(huì)要求購(gòu)房者掏全款才能支持購(gòu)房者的訴求。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付已經(jīng)很艱難了，如果再掏出上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)來(lái)全款買(mǎi)房，難度可想而知。很多購(gòu)房者也因此不再要求繼續(xù)履行合同。

但是這里有一種操作方式——先借錢(qián)后補(bǔ)按揭，我們希望購(gòu)房者了解，雖然您不一定會(huì)采用。

法院要求購(gòu)房者全款支付，購(gòu)房者可以先借錢(qián)，完成過(guò)戶(hù)拿到房產(chǎn)證，然后辦理房屋抵押貸款。

這種方式的難點(diǎn)并不在借錢(qián)，而是在于補(bǔ)按揭的風(fēng)險(xiǎn)。如果補(bǔ)按揭無(wú)法順利辦下來(lái)，又要承擔(dān)巨額的利息成本，普通購(gòu)房者是難以承受的。

補(bǔ)按揭是什么？

購(gòu)房者向他人借錢(qián)或者通過(guò)融資工具完成全款購(gòu)房，然后以房產(chǎn)證為抵押向銀行申請(qǐng)補(bǔ)做按揭貸款，償還全款買(mǎi)房時(shí)欠下的債務(wù)，這個(gè)銀行按揭貸款就是“補(bǔ)按揭”。補(bǔ)按揭一般要求在房屋過(guò)戶(hù)完成后3年內(nèi)申請(qǐng)，超過(guò)這個(gè)期限，銀行一般不予受理。貸款的額度和還款方式跟正常的銀行貸款沒(méi)有區(qū)別，有點(diǎn)類(lèi)似于“過(guò)橋”。

購(gòu)房者須注意的是，現(xiàn)在銀行貸款在供需兩端都有所收緊，先咨詢(xún)銀行是否支持補(bǔ)按揭，再?zèng)Q定是否要堅(jiān)持完成房屋過(guò)戶(hù)。否則，購(gòu)房者剛打贏官司就得賣(mài)房了！

第三種、已貸款未過(guò)戶(hù)

這種情況不在少數(shù)，多半是因?yàn)榉孔印７孔?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)權(quán)的屬性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)體性、產(chǎn)權(quán)具有可分離性、產(chǎn)權(quán)流動(dòng)具有獨(dú)立性。產(chǎn)權(quán)的功能包括：激勵(lì)功能、約束功能、資源配置功能、協(xié)調(diào)功能。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來(lái)鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。">產(chǎn)權(quán)還在房主手里，自己卻要背負(fù)貸款，的確有點(diǎn)難以接受。但從此類(lèi)糾紛的結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房者獲得支持的難度頗大，除非按照第二種方式處理：購(gòu)房者全款買(mǎi)房。否者，購(gòu)房者多能獲得一定數(shù)額的違約補(bǔ)償。

第四種、已過(guò)戶(hù)未入住

這種情況下，房主不愿意騰房子也不現(xiàn)實(shí)了，房子過(guò)戶(hù)完成，房產(chǎn)證都已經(jīng)完成更名了，原房主已經(jīng)跟這套房子沒(méi)關(guān)系了。除非有極其特殊的情況出現(xiàn)，房主才有可能要求撤銷(xiāo)房屋交易。

在二手房交易中，房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來(lái)的交易糾紛多，購(gòu)房者要擦亮雙眼。你們應(yīng)該在交易中搞清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況，是否產(chǎn)權(quán)人都同意賣(mài)房（現(xiàn)實(shí)中房主以配偶不知情為借口要求毀約的情況不在少數(shù)），在合同中約定清楚交易方式、違約處理方式等。