說(shuō)起二手房買(mǎi)賣(mài)，雖然買(mǎi)的是房，但打交道的是人，所以不但要考察清楚房屋的產(chǎn)權(quán)情況，還一定要核實(shí)清楚雙方當(dāng)事人的身份。不過(guò)，除了買(mǎi)方和賣(mài)方，其實(shí)你還有些人也必須“盯”好。

一、無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人

按照規(guī)定，不管是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人，又或者是其委托的代理人，都應(yīng)該是完全民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人簽訂的合同會(huì)被視為無(wú)效合同，限制民事行為能力人簽訂的合同為效力待定的合同，若法定代理人不予追認(rèn)的則成為無(wú)效合同。

注意事項(xiàng)：

1、首先，觀察其行為舉止是否有明顯異常。

2、其次，查驗(yàn)其身份證，確認(rèn)其法定年齡，如果是未成年人的，還需查看戶(hù)口本及其父母的身份證。

3、未成年人或精神病人簽署合同時(shí)，必須要求法定代理人在場(chǎng)，由其法定代理人代理其出售或購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文本，并在合同中簽署該法定代理人的名字。

二、外籍自然人主體

如果業(yè)主或者買(mǎi)家是外籍自然人主體的話(huà)，因?yàn)橐恍l件的限制，交易手續(xù)上就會(huì)有所區(qū)別，所以必須考察清楚其身份和資格。

注意事項(xiàng)：

1、考察外籍自然人主體的資質(zhì)，首先其住房必須居住超過(guò)一年，其次其住房必須是自用、自住的，否則可能導(dǎo)致簽訂的合同無(wú)法履行。

2、在遇到外國(guó)人及港澳臺(tái)居民買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，除索要經(jīng)過(guò)涉外公證與認(rèn)證的身份證件證明外，還要審核其是否取得《涉外人員購(gòu)買(mǎi)房屋審批單》。

三、共有權(quán)人

如果是共有房產(chǎn)，交易時(shí)必須經(jīng)過(guò)共有權(quán)人同意，且需提供共有權(quán)人書(shū)面同意書(shū)，否則即使已經(jīng)簽了合同，只要共有權(quán)人否認(rèn)，合同即為無(wú)效合同。

注意事項(xiàng)：

1、審核房屋是否存在共有權(quán)人，主要就是看看房產(chǎn)證是否有“共有權(quán)人”登記，以及房產(chǎn)證的取得時(shí)間是否在結(jié)婚證登記時(shí)間之后。

2、如共有權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)的，別忘了要求對(duì)方出具《共有權(quán)人同意出售證明》和《授權(quán)委托書(shū)》。

四、繼承人

依據(jù)遺囑或法定繼承順序進(jìn)行繼承的房屋一旦買(mǎi)賣(mài)，便會(huì)涉及到繼承人，如果出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)是整個(gè)大家庭的問(wèn)題，很容易導(dǎo)致糾紛。

注意事項(xiàng)：

1、確定繼承人，有遺囑的按照遺囑確定繼承人及份額，沒(méi)有遺囑的按照法定繼承順序確定繼承人及份額。

2、如果是幾位繼承人共有的房產(chǎn)，需要全部繼承人到場(chǎng)辦理合同簽署及相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)，未到場(chǎng)的繼承人需出具書(shū)面的《同意出售證明》和《授權(quán)委托書(shū)》。