當(dāng)新房一天一個(gè)價(jià)，二手房就成了眾多購(gòu)房者的希望，然而正因?yàn)樘惹校址康馁?gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)就被不少人選擇性忽視了，比如賣(mài)方違約。那么，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方應(yīng)該如何防止賣(mài)方違約呢？

一、看房不光看表面，也要看權(quán)利是否有瑕疵

在實(shí)際房屋交易過(guò)程中，很多人往往只查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻忽視了一些重要信息，比如房屋是否仍在租，又或者房屋是否被抵押、查封等。

如果要購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)出租的房屋，承租人就需出具一份“放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”書(shū)面承諾。另外，別忘了核實(shí)該房產(chǎn)是否涉及訴訟，以免房子突然被查封，同時(shí)要查清楚房產(chǎn)登記人的戶(hù)籍信息，防止以后無(wú)法遷移戶(hù)口。

二、對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)，有無(wú)其他產(chǎn)權(quán)人

根據(jù)規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者即使產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有簽字，但事后明確追認(rèn)的，合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α瞬糠之a(chǎn)權(quán)人的合法利益而歸于無(wú)效。

不過(guò)，可能會(huì)出現(xiàn)這種情況：房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方單獨(dú)帶著買(mǎi)方看房簽約，并將配偶的名字也代簽了。履約過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而不想賣(mài)了，夫妻二人可能會(huì)唱雙簧戲，以不知情為由起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效。所以，簽約時(shí)好還是讓權(quán)利人都到場(chǎng)簽字才行。

三、防范“一房二賣(mài)”

“一房二賣(mài)”是指出賣(mài)人先后或同時(shí)簽訂了兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將同一房屋出賣(mài)給兩個(gè)買(mǎi)受人的情形。

為了避免這種情況，在簽訂合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過(guò)約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增加賣(mài)方的違約成本，從而減少“一房二賣(mài)”的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，簡(jiǎn)單有效的辦法就是增加定金的數(shù)額（高不能超過(guò)房屋成交價(jià)的20%），以便違約時(shí)可以使用定金罰則。

四、警惕賣(mài)家拖延接受付款的行為

如果買(mǎi)方準(zhǔn)備好首付款，通知賣(mài)方收款，而賣(mài)方以出差、不便等理由，一直沒(méi)有提供賬戶(hù)接收款項(xiàng)，此時(shí)買(mǎi)方一定要小心，因?yàn)檫@可能是圈套，賣(mài)方可能是為了拖延你的付款時(shí)間，等到達(dá)成遲延付款解除條件，賣(mài)方就可能會(huì)起訴你遲延付款。

如遇到上述情況，買(mǎi)方可通過(guò)錄音錄像、發(fā)書(shū)面催告函、通知中介將該情況備案等方式保留證據(jù)，證明自己主動(dòng)付款的事實(shí)，方能破解賣(mài)方圈套，當(dāng)然也可以使用資金。

五、警惕賣(mài)方主動(dòng)示好，給予寬限

雙方在履約過(guò)程中，賣(mài)方若主動(dòng)給予買(mǎi)方寬限，但僅不限于寬限付款時(shí)間，可能凡是買(mǎi)方義務(wù)，賣(mài)方都主動(dòng)寬限或放任買(mǎi)方超期的，買(mǎi)方需謹(jǐn)慎。

表面寬限，實(shí)際可能是在引誘買(mǎi)方遲延履行義務(wù)，買(mǎi)家如果確實(shí)遇到履約困難，且對(duì)方同意寬限，建議簽補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)。