繼二三線城市下調(diào)首套房首付比例后，廣州、杭州等地房貸政策也有所松動(dòng)。2月21日起，廣州六大行集體下調(diào)房貸利率。，杭州也傳出首套、二套房按揭利率均迎來下調(diào)的消息。利好消息頻出，各地房產(chǎn)成交量逐漸回暖。

房貸利率下調(diào)

近日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大銀行下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房貸利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房貸利率從LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者指出，這是銀行的自主行為，而非全國政策。LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）改革以后，監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)金融政策要堅(jiān)持“一城一策”原則，即在LPR的頂層框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)），各地商業(yè)銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上調(diào)還是下調(diào)，都是市場(chǎng)自發(fā)行為，并非是全國層面的降息行動(dòng)。

從供求關(guān)系來看，今年1月份，廣州新房成交不足6000套，遠(yuǎn)低于2016年以來月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以來一直在5000-7000套的低位徘徊。

“當(dāng)整體成交量下行后，對(duì)按揭的需求就會(huì)下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此次廣州政策下調(diào)，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中政策進(jìn)一步寬松，值得大家的肯定。第一，受央行降準(zhǔn)和降息等政策影響，房貸市場(chǎng)總體上以持續(xù)寬松為導(dǎo)向，銀行有動(dòng)力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請(qǐng)房貸。第二，2月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢(shì)，助力市場(chǎng)交易活躍。第三，類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對(duì)于全國其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對(duì)其他城市后續(xù)政策產(chǎn)生積極的示范作用。第四，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)，即當(dāng)前不斷進(jìn)入市場(chǎng)筑底、見底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復(fù)蘇的非常好的基礎(chǔ)。

，當(dāng)然，在LPR框架下，由于LPR不變，加點(diǎn)的影響只是邊際的影響。值得注意的是，最新一期調(diào)節(jié)窗口，5年期LPR并未下調(diào)，略超出預(yù)期，因?yàn)?月20日5年期LPR繼2020年4月份后再次下調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)節(jié)窗口打開了。監(jiān)管層可能是考慮到市場(chǎng)在回升，各地積極紓困，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的激活，擔(dān)心LPR再次下調(diào)，可能會(huì)導(dǎo)致明顯反彈?？傊?，在長(zhǎng)效機(jī)制架構(gòu)下，樓市會(huì)趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。

各地房貸政策松動(dòng)

與此同時(shí)，上海也出現(xiàn)了房貸將會(huì)調(diào)整的傳聞。多位銀行人士對(duì)記者證實(shí)確有此事，但目前還沒有紙面文書下發(fā)，但大方向?qū)⑹侵С址抠J和開發(fā)貸。

近期，山東省菏澤市房貸政策也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，首套房首付比例降至20%，引起了市場(chǎng)關(guān)注。實(shí)際上，除了菏澤，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房首付比例降至20%，還有下調(diào)利率的動(dòng)作，還有更多城市在不聲不響之間搬出了房地產(chǎn)寬松的政策。

比如，山東菏澤推出新政策，針對(duì)不同人群有不同標(biāo)準(zhǔn)。名下無住房且無貸款記錄的，首付比例為20%；名下無住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；對(duì)名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

但記者致電菏澤各大銀行發(fā)現(xiàn)，并不是所有銀行都發(fā)放了下調(diào)通知?！拔乙苍谛侣勆峡吹胶蕽墒滋追渴赘侗壤陆?，但我們行并沒有實(shí)行，也不好說未來會(huì)不會(huì)跟進(jìn)。這個(gè)政策各個(gè)銀行做法不一樣，地域性也很強(qiáng)?！焙蕽赡硣写笮械墓ぷ魅藛T告訴記者。

同時(shí)，在菏澤之前，重慶和江西贛州就已經(jīng)開始實(shí)施“首套房貸款首付比例20%”的政策，并且利率也有所下調(diào)

“房貸基準(zhǔn)利率2月中旬出現(xiàn)下調(diào)。”重慶某房產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在的利率算是恢復(fù)到兩三年前的水平了，去年高達(dá)4.9%，現(xiàn)在首套房的基礎(chǔ)利率是4.6%。未來會(huì)不會(huì)再降，確實(shí)也不好說?！?/p>

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平。其中，59個(gè)城市房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個(gè)城市放款周期較前一個(gè)月縮短，4個(gè)一線城市銀行放款均加速。

數(shù)據(jù)還顯示，1月份，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸款利率為5.84%，均較上月回落8個(gè)基點(diǎn)，1月份平均放款周期為50天，較前一個(gè)月縮短7天。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，此次政策信號(hào)明顯，顯示低能級(jí)市場(chǎng)銷售疲軟，未來會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出房貸放松政策。西南證券認(rèn)為，通常全國房貸首付比例最低維持在30%，近15年來首付比例下調(diào)至20%的僅有兩次，分別發(fā)生在2008年金融危機(jī)以及2014年商品住宅庫存高企的時(shí)候?！按舜魏蕽上抡{(diào)首付比例釋放出較為明確的積極信號(hào)，可在一定程度上體現(xiàn)政策的放松趨勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市采取購房支持政策。從當(dāng)前市場(chǎng)的降幅來看，低能級(jí)城市銷售疲軟，庫存壓力更大，放松意愿將會(huì)更強(qiáng)，實(shí)施的力度預(yù)計(jì)也會(huì)更大?！毖袌?bào)顯示。

針對(duì)近期出現(xiàn)的各種措施，嚴(yán)躍進(jìn)指出，首付比例下調(diào)和限購松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個(gè)工具，也是鼓勵(lì)住房消費(fèi)的重要舉措。當(dāng)前首付比例下調(diào)后，預(yù)計(jì)后續(xù)部分城市也會(huì)對(duì)限購進(jìn)行松綁。

多地樓市出現(xiàn)回暖

值得注意的是，此類放松的節(jié)奏快于預(yù)期，相比過去一些地方政府要在3月份兩會(huì)后才放松，當(dāng)前各地主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策導(dǎo)向。

結(jié)合近期各地商業(yè)銀行首付比例下調(diào)的內(nèi)容，可以看出，全國至少有7個(gè)城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的利好政策，包括公積金首付比例下調(diào)的三個(gè)城市，即北海、自貢和南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。這7個(gè)城市充分說明，二三線城市率先開始出現(xiàn)政策松綁的信號(hào)，且對(duì)于市場(chǎng)交易能夠形成較為實(shí)質(zhì)的影響，對(duì)于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極作用。

在各種利好消息的帶動(dòng)下，多地樓市出現(xiàn)回暖。

“最近交易量還可以，比起年前，看房量和交易量都有明顯提升，而且顧客的意愿也很強(qiáng)。未來就看3月份的成交量，如果成交量能起來，那今年大概率會(huì)上漲?！币晃槐本┑姆慨a(chǎn)中介人士告訴記者，年前他所在的中介機(jī)構(gòu)曾整月無成交量，而今年看房的熱情已經(jīng)有所回暖。重慶的一位中介也表示，目前成交量有所回暖，但還不好說未來房?jī)r(jià)會(huì)如何表現(xiàn)。

“房貸政策放松帶來了積極的信號(hào)意義，當(dāng)前全國70城房?jī)r(jià)已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情也會(huì)逐漸由冬季進(jìn)入春季?！?/p>

住房公積金政策松綁的原因是什么

1、住房公積金的發(fā)展趨勢(shì)良好，本著一切服務(wù)為民的原則，住房公積金的使用限制只會(huì)越來越低。曾經(jīng)之所以出現(xiàn)住房公積金貸款的收緊政策多為打擊限制一些投資利益型的公積金使用，并且也是隨著樓市的動(dòng)態(tài)而調(diào)整。

2、房貸額度比較充裕，每個(gè)地區(qū)都有房貸額度，同樣也是房貸機(jī)構(gòu)的指標(biāo)。當(dāng)房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度較大，市場(chǎng)需求和交易規(guī)模不穩(wěn)定時(shí)都會(huì)影響到住房公積金的政策。只有趨向于穩(wěn)定之后，住房公積金的政策才會(huì)進(jìn)行微調(diào)。而當(dāng)下房市受到疫情的影響在逐漸降低，房?jī)r(jià)也慢慢穩(wěn)定，多地紛紛開始試行公積金調(diào)整政策。