商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、優(yōu)先購(gòu)買協(xié)議等文書。

認(rèn)購(gòu)合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。《審理商品房買賣合同糾紛的解釋》第5條規(guī)定了認(rèn)定條件：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

一、 認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為商品房買賣合同的條件。

根據(jù)司法解釋，條件一是認(rèn)購(gòu)書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，二是出賣人已經(jīng)收受購(gòu)房款。認(rèn)定條件二相對(duì)簡(jiǎn)單，購(gòu)房款可以是全部付款，也可以是部分房款，

二、認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為買賣合同的法律后果。

1、一方違約，應(yīng)當(dāng)就商品房買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。

認(rèn)購(gòu)合同認(rèn)定為買賣合同后出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并移轉(zhuǎn)權(quán)、買受人應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款。一方不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，故守約方可以要求對(duì)方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失范圍包括直接損失和可得利益，即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)減損滅失和費(fèi)用支出以及買賣合同履行后可獲得的利益。

2、出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

　 能夠認(rèn)定為買賣合同的認(rèn)購(gòu)書后，出賣人轉(zhuǎn)賣、抵押房屋于第三人導(dǎo)致買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;或者訂立此種性質(zhì)認(rèn)購(gòu)書時(shí)，出賣人隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證明、已經(jīng)抵押、轉(zhuǎn)賣、拆遷補(bǔ)償安置的事實(shí)導(dǎo)致買賣合同無(wú)效、被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。