目前在二手房買賣中買賣雙方要簽訂的主要合同有兩個,即買賣雙方的房產(chǎn)交易合同以及買賣雙方、中介三方一起簽署的三方居間合同,這兩個合同一般都會由中介機構(gòu)提供格式合同;其中買賣雙方的房產(chǎn)交易合同一般不會出現(xiàn)重大陷阱,因為這是買賣雙方的事情,中介提供的格式合同基本會一碗水端平,同時保護買賣雙方的利益。后一個買賣雙方和中介三方一起簽署的居間合同就要格外小心了。可能的情況下一定要再簽署一個補充合同來規(guī)避居間合同及買賣合同中的一些潛在的陷阱。

一、我們這么大,有幾百家門店,每天都收幾百萬現(xiàn)金定金,不會騙你的;

二、我們首先要互相信任,不信任這合同就沒法簽了,不可能簽這么細,你說的情況從來都沒出現(xiàn)過等等諸如此類。

1.要記住合同本來就是防小人不防君子的,不是因為信任而簽合同,而是因為不信任才簽合同,否則就閉眼睛交錢了事了。所以合同的要點就是把各種常人不可能想象的小人行徑提前定義出來并規(guī)避化解掉。以便日后一旦有人違約可以有依法起訴的憑證,不至于陷入多方扯皮,踢皮球的郁悶境地。至于對方是否會悍然違約,起訴后能不能執(zhí)行得到賠償那是另外一個事情。

2.下面舉一些我們在這次買賣中采取的一些對策:用軟件流程的眼光看,從交定金開始,到房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到買家手上就應(yīng)該是一個嚴(yán)格的閉環(huán)。流程中的節(jié)點就是一個個工作里程碑,要定義出什么條件下可以進入這個節(jié)點,進入節(jié)點的標(biāo)志是什么?這個節(jié)點上應(yīng)該交給參與各方什么文檔,何時進入下一個節(jié)點。這么一量化,整個流程的花費時間及結(jié)果就可以預(yù)期了。 舉例來說,進入交定金這個節(jié)點或環(huán)節(jié),需要補充的合同條款就是,首先的條件是居間方要擔(dān)保賣方的真實合法性,如果一旦賣方是假的,買方應(yīng)該要求居間方先行賠付,如果居間方不承諾或只是口頭承諾,就需要考慮是否由買方自己花時間去核實還是根據(jù)現(xiàn)場的情況實時評估賣家的真?zhèn)?冒險一搏。

3.再比如付首付款節(jié)點,進入這個節(jié)點的條件是一定要拿到銀行的批貸書,才能付首付,很多中介的格式合同是拿到評估書后就要求付首付,這就存在一旦批不下來或者批到的貸款小于買方的預(yù)期,而導(dǎo)致買方后續(xù)無力支付造成事實違約,被居間方輕易扣掉費用的局面。

每個節(jié)點都存在不止一個走向,不能只的說法,比如不是因為買方個人的原因造成貸不到錢則不扣錢。這時就要不怕麻煩明確用窮舉法定義什么是買方個人的原因,比如買方有不良記錄、在其他銀行有貸款等。在三方協(xié)議中可以約定:"在買方提交完備資料(包括月收入為×元的收入證明)的前提下,如果×銀行不同意買方的貸款申請,則本協(xié)議終止,三方互不負違約責(zé)任,賣方退還全部/一半定金給買方,中介費退還全部中介費給買賣各方。自買賣雙方向上述銀行辦理貸款手續(xù)之日起超過5個月,該銀行仍然沒有出具同貸通知書的,視為不同意貸款,亦按照上述規(guī)定處理。"

第三是控制節(jié)點間的時間。居間方往往會說我們無法保證時間,因為是銀行的或房產(chǎn)機關(guān)的業(yè)務(wù),這時就要居間方明確給出進入諸如銀行流程的標(biāo)志文檔,如貸款受理通知書等,這樣買賣雙方能知道是不是真的進入了外部節(jié)點,防止居間方過長時間地占用或挪用資金。

另外目前政策變化無常,要有類似"如果國家政策變化,買賣雙方同意按照國家新的規(guī)定各負各稅,不得因此要求終止合同。"的條款來預(yù)防。 這次買二手房發(fā)現(xiàn)了一個問題,就是中介提供的合同首先是確保自己萬無一失,快速穩(wěn)賺居間費用而設(shè)計的。他們會有意無意地忽略買賣雙方的利益和自己的義務(wù)責(zé)任,只強調(diào)買賣雙方的義務(wù)責(zé)任和如何賠償。我們后提出的補充合同 條款在對方的門店、店都不敢簽,后是到總部經(jīng)過他們的律師審核后才簽的。

反思起來因為我們買方是著急買房結(jié)婚,終的結(jié)果是房價和中介費用沒有砍下來。過程雖然完美但結(jié)果卻不盡如人意