認(rèn)購(gòu)，我們可以理解為其包括認(rèn)購(gòu)和下定金。認(rèn)購(gòu)是指在房子還沒有開盤，價(jià)格出來之前，繳納一部分的認(rèn)購(gòu)金預(yù)約一下，等到正式開盤的時(shí)候，就可以參與選房，若選房未成功，則退還認(rèn)購(gòu)金。認(rèn)購(gòu)也是開發(fā)商的一種銷售形式，目的在于摸底，看看這個(gè)樓盤的人氣到底怎樣，市場(chǎng)好不好，再根據(jù)情況決定開盤的房源數(shù)量以及價(jià)格。下定金是指，在樓盤開盤后，房子有了具體的價(jià)格，選好具體的房號(hào)后，繳納一部分的定金，開發(fā)商將這套房保留起來以防止被別人買走。注意，這里的定金是不能退的，但訂金是可以退的。

認(rèn)購(gòu)后，在簽訂正式的購(gòu)房合同前，需要簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，這是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單地來說，就是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。

商品房認(rèn)購(gòu)書存在的問題

由于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：

一、內(nèi)容過于簡(jiǎn)單

實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。

二、約定不明確

一部分認(rèn)購(gòu)書中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。”但由于認(rèn)購(gòu)書沒有明確約定造成沒按時(shí)簽約的具體因素，所以很可能終簽不成正式合同而造成糾紛。

在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對(duì)正式合同的補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

為了避免不必要的損失，在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要注意下面的這些事項(xiàng)：

一、明確認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的法律效力

從法律角度看，認(rèn)購(gòu)書確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系，二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門對(duì)認(rèn)購(gòu)書尚未做出嚴(yán)格的規(guī)定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意：

1、購(gòu)房者有權(quán)利知道，房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購(gòu)房者，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書及《商品房買賣(預(yù)售)合同》中雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。

2、購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買賣(預(yù)售)合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應(yīng)全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。

3、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件

確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書條款則比較簡(jiǎn)單，有些開發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書中并不寫明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。這里，購(gòu)房者要注意，沒有取得預(yù)售許可證，房屋認(rèn)購(gòu)書是不受法律保護(hù)的。

如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開發(fā)商則要承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還購(gòu)房者交付的定金外，還應(yīng)賠償購(gòu)房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

三、明確協(xié)議條款

認(rèn)購(gòu)書要產(chǎn)生合同效力，首先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。

2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等。

3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等。

4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6、買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；以認(rèn)購(gòu)書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式的買賣合同；在約定的期限內(nèi)訂立買賣合同；在雙方不能就主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。

一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)具備上述條款，在買賣雙方意見表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書即告成立。

購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的時(shí)候，一定要仔細(xì)查看條款的相關(guān)內(nèi)容，維護(hù)自己的利益。一般來說，從認(rèn)購(gòu)到正式簽購(gòu)房合同付首付，是5-7天的時(shí)間。在這期間，首付款，結(jié)婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準(zhǔn)備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。