在目前的商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，大多數(shù)會(huì)要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，繳納認(rèn)購(gòu)款。

所謂認(rèn)購(gòu)是指簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》,《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同（認(rèn)購(gòu)后的房源狀態(tài)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上該項(xiàng)目信息公示顯示為粉色，也就是指已預(yù)訂）。

《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是購(gòu)房過(guò)程中法定簽署的文件。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》被視為要約合同。雖然《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》所約定的購(gòu)買(mǎi)行為有效，但是買(mǎi)賣(mài)雙方仍需簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。因此，終的購(gòu)房法律文本只有《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

如果簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，該房源已經(jīng)取得預(yù)售許可證的話，并且認(rèn)購(gòu)書(shū)條款中對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、付款方式等有明確約定，簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于有效協(xié)議，退房就屬于違約行為，不能要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，以下兩種情形購(gòu)房者可以退房。

1.簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，所買(mǎi)房源還沒(méi)有取得預(yù)售許可證，簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于無(wú)效協(xié)議，購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退還定金的（開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的情況下收取定金，本身也是違反相關(guān)規(guī)定的）。

2.簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，買(mǎi)的房源雖已經(jīng)取得預(yù)售許可證，但是《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中沒(méi)有注明房號(hào)、面積、價(jià)格等主要條款內(nèi)容，簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于無(wú)效協(xié)議，也是可以要求開(kāi)發(fā)商退還定金的。