隨著我國貸款政策逐步放寬松，全國各地普遍房?jī)r(jià)上漲。在這種情況下就產(chǎn)生了這樣一種現(xiàn)象，簽證賣屋買賣合同并支付定金后，房主突然以各種理由說房子不賣了，這時(shí)基本上只需要支付買家相應(yīng)的違約金即可。但是就算支付了違約金，由于房?jī)r(jià)上漲，可能再進(jìn)行出售時(shí)可多賣幾十萬元，所以，很多人跟風(fēng)這樣操作。

　　為了買房，在深圳拼搏多年的王先生這幾天夜不能寐。王先生于２月簽訂了上海一套房屋的買賣合同，并支付了３０萬元定金，想不到３月卻被賣家“放鴿子”。賣家違約的理由很無厘頭：簽合同時(shí)自己酒喝多了。但王先生隨后發(fā)現(xiàn)，該賣家其實(shí)將這套房屋加價(jià)３０％在其他中介掛盤出售。與賣家協(xié)商無果之后，王先生只能尋求法律途徑。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但即便勝訴，王先生也只能獲得房產(chǎn)成交價(jià)２０％的違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上這段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲幅，這樣還能賺錢的。

　　那么，賣房人出現(xiàn)違約的行為應(yīng)該怎么辦呢？第一，房?jī)r(jià)上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房?jī)少u執(zhí)行困難。第二，違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金；第三，解約權(quán)是守約方對(duì)根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒有毀約行為為前提。

　　在房?jī)r(jià)漲的飛快的情況下，如果賣家硬要違約不賣房，那么，有沒有辦法可以降低買家的這種風(fēng)險(xiǎn)呢？可以從以下兩個(gè)方面來進(jìn)行約束?？梢詮亩ń鸱矫鎭碚f，在房屋買賣合同中，定金高可以達(dá)到總房?jī)r(jià)的２０％。如果一方違約，另一方可以要求雙倍返還定金。比如一套房子售價(jià)２００萬元，如果定金約定為４０萬元，違約雙倍返還就是８０萬元。而從違約金方面來說，一般違約金不能超過總房?jī)r(jià)的３０％。２００萬的房子違約金高可以約定為６０萬元。當(dāng)時(shí)人可以根據(jù)實(shí)際情況來看，如果房?jī)r(jià)上漲的空間沒有賠償?shù)亩啵u家自然也就不會(huì)違約了。

　　所以，買房時(shí)請(qǐng)一定要了解清楚房屋狀況，在簽署合同時(shí)仔細(xì)閱讀條款，盡量將自己的利益大化話，尤其是在房?jī)r(jià)飛漲的情況下，一定要留意房屋買賣違約金的問題。