近日有搜房網(wǎng)友向我們咨詢樓盤認購的事情，他的問題是這樣的：“認購的一個樓盤，沒有施工許可，沒有規(guī)劃許可，沒有預(yù)售證，催我去交定金，這定金能交嗎？施工許可都沒有，啥時候開工都不確定，交房的時間就更不確定，萬一一兩年都拿不到施工許可怎么辦？這定金是不是不能交！”

小編釋疑：首先可以確定的是，這個定金千萬不能交！根據(jù)這位網(wǎng)友的描述，這個項目“五證”全都沒有拿到，根本不具備預(yù)售資格。

五證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證） 、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

在這個階段的認購活動，多算是“內(nèi)部認購”，這個階段的優(yōu)點是價格比公開預(yù)售階段要便宜不少。但《商品房銷售管理辦法》早已明令禁止這種行為了，即使購房者與開發(fā)商簽訂了所謂的《認購協(xié)議》也不受法律保護。

一般開發(fā)商搞內(nèi)部認購都是基于以下原因：

1、獲取資金

一個項目開發(fā)需要大量資金，而內(nèi)部認購來的資金沒有任何使用成本，雖然給予購房者一定金額的優(yōu)惠，但那也比銀行貸款成本低多了。中小開發(fā)商特別喜歡搞內(nèi)部認購，他們資金獲取能力比大開發(fā)商差，內(nèi)部認購是開發(fā)商自籌資金的重要方式。

2、摸底市場

通過這種內(nèi)部認購，可以迅速了解清楚市場行情。如果行情好，開發(fā)商會限制內(nèi)部認購數(shù)量（因為內(nèi)部認購價格低），后續(xù)可能會采取不少方式營造緊缺氣氛從而推高房價。如果行情不好，則會加大認購，爭取多賣一些房子。

3、項目搶手

對于熱門項目，開發(fā)商也會搞內(nèi)部認購，但這種項目的認購金比例很高，甚至有可能超出首付比例，購買者多為關(guān)系戶，普通購房者拿不到認購資格或無法承擔高額認購金。

購房者在享受內(nèi)部認購階段的折扣優(yōu)惠的同時，也需承擔一定風險：如果開發(fā)商無法按期預(yù)售，項目面臨爛尾風險，購房者這筆錢基本上很難要回來。