現(xiàn)實中的首套房是由地方政府和金融機構(gòu)共同來定義的，要比平常人理解的要復(fù)雜得多。比如某個地方政府允許外來常住人口購買第一套房，這里所說的首套房是指業(yè)主在這個地方購買的第一套房(不考慮其他房產(chǎn)持有情況)。

而當業(yè)主到金融機構(gòu)提出貸款購房申請時，金融機構(gòu)對首套房的定義是在全國范圍內(nèi)查詢其有沒有貸款購房記錄。

認房又認貸是什么意思？　

在界定二套房時，借款人在當?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)中，已有了登記信息，那么再次買房時，該房就會被界定為二套房或以上。這是所謂“認房”。

認貸則是指買家在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，那么再次申請貸款買房時，在界定二套房時界定該房為二套房或以上。

由此看出，認貸關(guān)鍵是看你有幾次貸款記錄，不考慮其貸款是否已經(jīng)還清。

認房又認貸款，就是指貸款買房時，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定為二套房或以上。

拿小明舉一個例子：

第一種情況，小明全款購買了自己的首套房，沒有從銀行貸款。

第二種，小明貸款買了一套房，并且貸款已經(jīng)還清了。

第三種，小明貸款買了一套房，目前仍在還房貸。

第四種，小明貸款買了一套房，之后又將房子賣掉了。

那么，在認房又認貸的政策下，無論小明屬于以上哪種情況，當他再次買房時，都會被認定為2套房，按照二套房的首付比例執(zhí)行。而如果小明全款買了一套房，然后賣掉，其名下已無房且從未有貸款記錄，則再買房，即認定為首套房。

不過，在一些認房又認貸的城市，上述一、二、四種情況雖也認定為二套房，但由于其無貸款或者貸款已經(jīng)還清，則其再次買房，這套房的首付比例介于首套房和二套房的首付比例之間，即比首套房的首付比例高，但比二套房的首付比例低。

在有些認房又認貸的城市，上述四種情況，則全部按照二套房首付比例執(zhí)行。具體政策還要看不同城市的具體規(guī)定。

認房不認貸是什么意思？

不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認定；如果購房者名下已經(jīng)有一套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認定。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

認貸不認房是什么意思？

不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

大多數(shù)城市公積金貸款的住房套數(shù)認定是“認貸不認房”，住房套數(shù)需通過人民銀行征信系統(tǒng)和住房公積金管理系統(tǒng)查詢和認定。

公積金貸款，住房套數(shù)的認定：

一、借款人本人和配偶無尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為首套房貸款。

二、借款人本人和配偶只有一筆尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為二套房貸款。

三、借款人本人和配偶有兩筆以上（含兩筆）尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定為三套房貸款。

另外，個人貸款購買的40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的房子，這些房子是否計入“認房”范圍，其貸款是否計入“認貸”范圍，要看各個城市的政策是如何規(guī)定的。因此，個人在買房前，要了解城市的政策及政策的解讀。