房屋購買是當前社會中與我們每個人都息息相關(guān)的事，也是每個家庭的頭等大事，在買賣過程中我們需要格外警惕。那么關(guān)于商品房買賣合同的規(guī)定是什么呢？
買賣合同的內(nèi)容一般包括標的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
1、無民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無效
不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，無民事行為能力人應(yīng)當由其監(jiān)護人或法定代理人代理民事活動。所以，無民事行為能力人的商品房買賣合同應(yīng)由其監(jiān)護人或者法定代理人簽訂。
2、限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
限制行為能力人是指年滿10周歲未滿18周歲的未成年人，但年滿16周歲未滿18周歲，以自己的勞動收入為主要的生活來源的視為成年人。不能完全辨認自己行為的精神病人也是限制行為能力人。
限制行為能力的人只能進行與其年齡、智力和精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行的商品房買賣必須由其法定代理人代理，沒有經(jīng)法定代理人的代理，限制行為能力人與第三人簽訂的商品房買賣合同屬于無效合同。
3、機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位未經(jīng)批準購買或變相購買城市私有房屋簽訂的商品房買賣合同無效
如果因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上的人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)雖然登記在個人名下，但是實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。
4、一方以欺詐、脅迫的手段損害國家利益訂立的商品房買賣合同無效
“欺詐”是指一方當事人故意欺騙他人而使他人陷入錯誤而與之訂立合同的行為。欺騙他人的方法包括故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況。
“脅迫”是一方當事人以將來要發(fā)生的損害或者以直接施加損害相威脅，而使對方當事人產(chǎn)生恐懼并與之訂立合同的行為。脅迫行為給對方當事人施加的是一種威脅，這種威脅必須是非法的。
此外，《合同法》對這一條的規(guī)定有一個重要的限定因素即損害國家利益，也就是說，以欺詐、脅迫的手段訂立商品房買賣合同只有損害了國家的利益才會必然無效，比如未繳納土地出讓金簽訂的商品房買賣合同。如果沒有損害國家利益，則屬于可撤銷合同，當事人可以選擇是否撤銷商品房買賣合同。
5、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的商品房買賣合同無效
“惡意串通”是指合同當事人在明知或者應(yīng)當知道簽訂商品房買賣合同的行為將會損害國家、集體或者第三人利益的情況下而故意共同實施的該行為。比如合同雙方當事人明知商品房已銷售給他人而簽訂的商品房買賣合同無效，或者非商品房所有人與購房者簽訂的商品房買賣合同無效，以及惡意串通，買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的商品房的商品房買賣合同。
6、以合法形式掩蓋非法目的的商品房買賣合同無效
“以合法形式掩蓋非法目的”包括兩種情況：一是當事人通過實施合法的行為來達到掩蓋其非法的目的。比如當事人雙方通過簽訂商品房買賣合同來達到騙取銀行貸款的目的；二是指當事人簽訂的商品房買賣合同在形式上是合法的，但在內(nèi)容上是非法的。比如合同內(nèi)容缺少法定必備內(nèi)容或者合同內(nèi)容違法。
7、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定
“法律”是指全國人民代表大會及其常務(wù)委員會頒布的法律，“行政法規(guī)”是國務(wù)院頒布的規(guī)章、命令、條例等。“強制性規(guī)定”是強制性的法律規(guī)范，它與“任意性法律規(guī)范”相對應(yīng)。
強制性法律規(guī)范分為義務(wù)性規(guī)范和禁止性規(guī)范。義務(wù)性規(guī)范是人們必須履行一定行為的法律規(guī)定，例如，開發(fā)商在預(yù)售商品房之前必須辦理預(yù)售登記許可。禁止性規(guī)范規(guī)定人們不得從事某種行為，例如，銷售廣告中不得含有封建迷信的內(nèi)容。商品房買賣合同無論違反義務(wù)性規(guī)范還是禁止性規(guī)范都是無效的。
此外，將房產(chǎn)與土地分離簽訂的商品房買賣合同也是無效的合同。房屋是建立在土地上的，作為土地的附著物，商品房具有與土地不可分離的特點。所以，商品房通過出賣方式轉(zhuǎn)讓時，所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。只轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的商品房買賣合同無效。
