根據《合同法》的規定，房屋出租的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
1、一般情況下，房屋租賃合同中有租期規定的，承租人、出租人雙方不得提前終止租賃合同，否則即是違約行為，要承擔因此而產生的法律責任。但這也不是絕對的，在某些特殊情況下，出租人、承租人可以提前解除房屋租賃合同關系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同：
(1)承租人擅自將承租的房屋轉租，轉讓或轉借的。
(2)承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害了公共利益的。
(3)承租人不按合同規定的期限繳納房租達一定時間的。
(4)承租人違反合同擅自改變房屋用途的。
(5)承租人嚴重損壞房屋或者輔助設備而拒不維修、拒不賠償的。
(6)出租人因不可預見的原因，如家庭人口聚增，確實需要收回房屋自住的，或者出租房屋發生重大損壞，有傾倒危險而需改建，并確有房管部門的。在此情形下出租人解除合同，應當適當賠償承租人因遷出而遭受的經濟損失，而承租人一時又找不到房屋時，可由雙方協商在承租人所租住房屋中騰出一部分，而不能強令承租人騰房搬家。屬于改建情形的，改建后房屋仍出租時，原承租人有優先的承租權。
2、根據有關法律、法規的規定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租賃合同：
(1)承租人已建有或購有房屋，無需再繼續租賃他人房屋時。
(2)承租人舉家遷離租賃房屋所在的城市。
(3)出租房屋發生重大損壞，有傾倒危險，出租人拒不進行修繕的。
