2015年11月，上市房企全部完成了三季報(bào)的發(fā)布，近半房企凈利潤下滑，房企平均盈利能力更是 跌破10%，降至近十年來低值。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，在未來長期去庫存下，在快速洗牌下，房企7%到8%的利潤率恐成行業(yè)常態(tài)。

三季度上市房企連拋資產(chǎn)

1. 中渝置地

2015年10月15日，中渝置地連續(xù)以55億元、32億元向恒大與融創(chuàng)出售位于重慶與成都的部分項(xiàng)目；隨后稱，旗下全資子公司怡滿將以約為14億元價(jià)格再次向恒大旗下全資子公司盛譽(yù)出售所持25%御龍?zhí)旆屙?xiàng)目股權(quán)。

2015年11月17日，中渝置地再次以11億元向Masterson Global Limited出售旗下滿怡全部股權(quán)及應(yīng)收借款。

這意味著，2015年，中渝置地已出售了其位于重慶、成都、貴州的大部分項(xiàng)目。

2. 浙江廣夏

浙江廣夏發(fā)布的公告顯示，公司董事會(huì)已通過《關(guān)于公司擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的議案》，短期內(nèi)，受高庫存、性需求減少等因素影響，去化壓力仍較大，行業(yè)利潤率可能進(jìn)一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，將不再開發(fā)新增項(xiàng)目，對現(xiàn)有項(xiàng)目通過銷售清盤、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行快速去化和剝離，于未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展和增長空間的新領(lǐng)域。

3. 寶安地產(chǎn)

寶安地產(chǎn)也發(fā)出公告，中國寶安擬向東旭集團(tuán)轉(zhuǎn)讓寶安地產(chǎn)15%的股份，集中資源發(fā)展新材料、新能源企業(yè)。江西中江地產(chǎn)也作價(jià)41.5億元將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣給了九鼎。

五年百余涉房企業(yè)“去房化”

受益于過去數(shù)年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)利潤率相對較高，不少上市企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù)歷年的監(jiān)測：

2009年底大陸在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。

2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“去房化”企業(yè)改變方向

除中渝、浙江廣夏外，近年來多個(gè)上市房企進(jìn)行更名，以改變方向。2015年這種現(xiàn)象尤為明顯，有10余家房企進(jìn)行更名，其中有兩家房企即京藍(lán)科技和上海新梅因連續(xù)兩年虧損，被迫ST更名。此外，億城控股更名為億城后，再度更名為海航，進(jìn)入資本領(lǐng)域。運(yùn)盛實(shí)業(yè)更名為運(yùn)盛醫(yī)療，進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。

“去房化”背后原因：利潤大幅下滑

房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因則是利潤大幅下滑。上市房企發(fā)布三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雖營業(yè)收入規(guī)模仍在增長，但增幅放緩趨勢明顯。同時(shí)，房企利潤率降至近10年來低值。

根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期分別下滑4.52%和1.65%，較2011年高時(shí)相比，毛利潤率與凈利潤率較當(dāng)時(shí)下滑幅度高達(dá)10.69%和5.75%。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達(dá)47%，下滑幅度超過100%的多達(dá)28家。

其中，鐵嶺新城凈利潤較上年同期大幅下滑4357%，云南城投凈利潤較上年同期大幅下滑1923%，中華企業(yè)、市北高新、ST新梅、嘉凱城四家企業(yè)下滑幅度均超900%。

低利潤下房企洗牌加劇

房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長任志強(qiáng)認(rèn)為：房企核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產(chǎn)不再具備過去高增長的能力。從2014年930政策到2015年的330，促使房地產(chǎn)行業(yè)在二季度有所回暖，但從目前來看，三季度金九銀十并未出現(xiàn)，上升幅度也同時(shí)放緩，這意味著樓市將再度下行。在長期去庫存條件下，未來對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，7%-8%的利潤率將成為常態(tài)。

盛世神州房地產(chǎn)基金董事長張民耕稱，2014年房地產(chǎn)行業(yè)前100強(qiáng)占據(jù)了中國市場份額百分之三十幾，未來在3-5年的深度調(diào)整中，百強(qiáng)房企集中度可達(dá)市場份額近半。

新城控股副總裁歐陽捷（開發(fā)商）表示，萬科、綠地等7家千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的1/7，過去5年它們的平均復(fù)合增長速度達(dá)到34.7%，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，未來增長率按照過去5年的復(fù)合增長率的一半計(jì)算，到2026年它們將會(huì)占領(lǐng)整個(gè)市場，屆時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)有90%的房企將會(huì)消失。

河南建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森（開發(fā)商）也表示，開發(fā)商洗牌僅剩三年時(shí)間。房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金流向?qū)Q定房企的去留，因此，未來2－3年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)中國每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商的數(shù)量可能會(huì)減到10000家以內(nèi)，甚至5000家。