房?jī)r(jià)總是牽動(dòng)著很多人的心,那么房?jī)r(jià)的形成機(jī)制是什么,房?jī)r(jià)的特點(diǎn)又有什么呢?讓我們一起來(lái)看。

1、 ,房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征

因?yàn)榉?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。">地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性,不象其他商品一樣通過(guò)買(mǎi)賣(mài)可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用,其實(shí)而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移,所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。其中,房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利,上述權(quán)利體系稱(chēng)為“權(quán)利束”,即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的,而且,房地產(chǎn)權(quán)是完全、充分的權(quán)利,而后派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)使用價(jià)值的多樣性,所以對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的,相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同,因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利,也相應(yīng)的就形成不同權(quán)利價(jià)格,例如權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等等。

2、作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性

一般商品都是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品,商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi),原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品,其價(jià)格是地租的資本化,只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量,因此,房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品,房地產(chǎn)價(jià)格也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。如前所述,房地產(chǎn)價(jià)格只能說(shuō)基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源,不能再生,因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響大,市場(chǎng)需求的無(wú)限性和土地供給的有限性,必然拉動(dòng)地價(jià)上漲,由此影響到房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。

3、房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是 的,不可能因某宗房地產(chǎn)價(jià)格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品,因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面,房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn),也使供給有明顯的滯后性,在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整,一旦供過(guò)于求或供不應(yīng)求,都要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間(短則一、二年,長(zhǎng)則三、四年)才能調(diào)整過(guò)來(lái),房地產(chǎn)商品的供給彈性小,因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格(指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格)的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加,供給量不能相應(yīng)增加時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。

同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用,而且即使同宗房地產(chǎn),由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別,也具有不同的使用價(jià)值,這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品,使用時(shí)間長(zhǎng),未來(lái)的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購(gòu)房者置業(yè),總是希望所購(gòu)置的房地產(chǎn)能保值,因此,在購(gòu)房時(shí)不只是考慮當(dāng)前,而是更多地考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),因而價(jià)格預(yù)期的心理因素,就成為影響房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)的一個(gè)不可忽視的因素。

4、房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性

這里所說(shuō)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的個(gè)別性所造成的,由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動(dòng)性,房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的,因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。

例如,一個(gè)按同一建筑設(shè)計(jì)方案所建筑的住宅小區(qū),其中每一幢樓都有不同的具體位置,因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同,房?jī)r(jià)也必然有所差別;再如,同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別,房?jī)r(jià)也會(huì)有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨(dú)特的內(nèi)在價(jià)值,因而表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)價(jià)格。認(rèn)識(shí)這一特性,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的定價(jià)決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。

5、房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式

一般商品的交易方式主要是買(mǎi)賣(mài),售價(jià)比較單一。而房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用品,交易方式多種多樣,其中房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃在交易量和市場(chǎng)范圍方面占主要地位,此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。在這些不同的交易方式中,房地產(chǎn)價(jià)格也有不同的表現(xiàn)方式,如售賣(mài)價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等等。

6、房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)

一般商品的價(jià)格隨供求關(guān)系的變動(dòng)而上下浮動(dòng),總趨勢(shì)是隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格總水平,雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏,但從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。主要是因?yàn)橥恋氐南∪毙院凸?yīng)量的有限性,需求拉動(dòng)地價(jià)上升,同時(shí),城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開(kāi),加工在土地上的勞動(dòng)積累也使土地不斷,地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷。此外,一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān),隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高,房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善,也使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升。綜合上述因素,從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看房地產(chǎn)價(jià)格總水平趨于上升,這是同一般商品價(jià)格所不同之處。