房屋在辦理過戶等手續(xù)的時候都要做房屋評估，那么如何進(jìn)行房屋評估呢？

一、房屋評估計(jì)價辦法

依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置的完全價值，然后按照各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備組成情況的新舊程度折扣，來確定現(xiàn)值。

城鎮(zhèn)制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、等，但凡涉及了房屋價格的活動，都按照這個辦法評估作價。

二、房屋評估的計(jì)價原則

指以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計(jì)價的基本原則。

房屋重置的完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部。

重置完全價值的確定，包括了建筑安裝工程造價、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

1.建筑安裝工程造價，一律按房屋評估時前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價目表》、XX省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定,編制預(yù)算成本。

在編制預(yù)算成本時，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費(fèi)。材料價格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價，合理確定，工程造價為確定重置完全價置的基礎(chǔ)。

2.室外工程費(fèi)，指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

3.土地征用費(fèi)，指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指拆除房屋收購費(fèi)、臨時過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價。

朝向差價，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率，單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

樓層差價，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

6.根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。

室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2.8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。

對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。

三、房屋分類

按《城市房產(chǎn)會計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等：

1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。

2.磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

3.磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。

4.磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu),這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

5.磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

6.磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

7.簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。

在評估時，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級。有些房屋介于兩個等級之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級。

四、房屋新舊程度的評估標(biāo)準(zhǔn)

房屋新舊程度評估標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)部頒《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。

這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分十二個工種項(xiàng)目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。

五、房屋建筑面積的計(jì)算

房屋評估計(jì)價一律按房屋的建筑面積（平方米）計(jì)算其價值。戶建筑面積計(jì)算公式為本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×本棟房屋總使用面積。房屋建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算，房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。

六、房屋估價計(jì)算公式

以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價計(jì)算房屋重置完全價值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計(jì)算公式如下：

1.房屋重置完全價值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值

2.房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）

3.房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值（原值）-房屋現(xiàn)值（凈值）。

4.年折舊額=房屋重置完全價值（原值）×（1-殘值率）÷耐用年限

5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值（原值）×100%

6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）

七、房屋評估計(jì)價工作程序

1.凡進(jìn)行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。">房地產(chǎn)交易管理處（所）申報，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評估人員進(jìn)行評估作價。

2.評估人員要對房屋圖卡資料復(fù)查核對，進(jìn)行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積,調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。

3.整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。

4.整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表，作為提供確定房屋價格的依據(jù)。

各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。