近有朋友聊天，說手里有些錢，感覺房地產(chǎn)市場不錯，準備，但是也不懂怎么，不如找個大城市隨便買套房，然后租出去，拿租金養(yǎng)房貸，應該也蠻劃算的。

購房指南告訴他，買房再出租，拿租金還房貸，有可能導致你連房貸都還不上，絕對是差的方式。為什么這么說呢？我們可以從租售比開始說起。

什么是租售比？

租售比，一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。

租售比有什么用處？

租售比很好的解決了供求關系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因為沒有任何開發(fā)商會去炒作租金水平的。根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場中，售價與租金之間存在一個較為固定的比例關系，在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場中，正常的租售比一般在1比300到1比200之間。如果低于這個比例區(qū)間，說明存在著房產(chǎn)泡沫，如果高于這個區(qū)間，說明該地區(qū)房產(chǎn)具有價值。

中國的房地產(chǎn)市場租售比情況如何呢？

我們從房價開始的北京奧運那一年說起。在2008年，發(fā)改委對于全國70個城市抽樣調(diào)查結(jié)顯示：國內(nèi)平均的房屋租售比為1比400，即使當時租金較高的北京也是1比325，均超過了國際警戒的底線。

從2008年至今，中國房屋租售比這些年來越來越嚴重的偏離了國際的警戒線標準。據(jù)統(tǒng)計，2016年租售比偏離值全國高的城市深圳，其租售比為1比732，北京為1比625，上海為1比607。這些年下來，房租增加的速度遠遠趕不上房價增加的速度。

比如，北京海淀黃莊的一套一居室，房租從當年的2500元漲到現(xiàn)在的7500元，看起來比原來增加了2倍，但同樣一套房子的每平單價已從當年的2萬出頭漲到了現(xiàn)在的8萬左右，增加了約3倍。也就是說，在相同的時期內(nèi)，房價基本上比房租多漲了一倍。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？

簡單的說，買房的永遠是高收入者，租房的永遠是低收入者。

你不信？

我們可以從買房和租房兩頭去分析：

先說買房。

買房者的心態(tài)是一直追漲，并且有一線城市買房實力的人一般都不差錢，于是房價上漲毫無阻力，而且是越是核心地區(qū)的上漲越快。假如沒有限購的政策限制房價過熱，中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的租售比或許不是1比700，而是1比超過1000。

再說租房。

房租一漲，低收入者對此比較敏感，于是選擇搬走，去更偏的地方租的房屋。

以北京為例，北京租房市場交易量上升快的是回龍觀、上地、北苑等等偏遠的地區(qū)，而在城區(qū)的租房交易量卻連續(xù)多年持續(xù)走低。搬遠的人一多，原地租房的人就變少了，市場供給相對變得更多，房租自然無法過快上漲。

于是，租售比只能是上漲乏力的分子比上越漲越快的分母，這樣的情況下，買房時你可能要準備大量的首付，月供可能也不低，而出租時也租不來多少錢。

舉個例子：

比如你此刻在北京海淀黃莊買一套普通的老舊居室，60平米，單價8萬左右，總價到達480萬，商業(yè)貸款按揭7成20年，意味著每月還款接近22000元，此為月供。

而這個房子按照目前市場價格，只能租到5000-7000元/月，此為租金。

扣除租金收益，每月少都要倒虧1萬5左右。這還不算首付要支付的一百四十多萬?？偟膩砜矗@是一個前期投入巨大，回本周期極慢的。