土地使用權的變更是指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更，土地使用權用途的改變，將直接引起土地出讓高年限的改變和土地使用權出讓金的變化，首先要申請變更土地性質，那么國有商業用地能否變為工業用地呢，國有商業用地如何變為工業用地呢？

國有商業用地能否變為工業用地

建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。

１、改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準?！?/p>

２、如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。　

３、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。

４、其中在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃主管部門同意?！?/p>

５、經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同，建議去國土部門咨詢。

國有商業用地如何變為工業用地

１、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

２、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

３、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

４、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證。

以上就是國有商業用地能否轉變為工業用地一級流程的全部內容，但是國家現在對于城市規劃管理的嚴，如果不合規定變性了，到時候規劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連。