商品住宅屬于商品屬性的普通住宅，商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅。一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后是無法改變的。

但出于市場的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為 商業(yè)的房產(chǎn)。雖然購房者終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。

其中，在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強后，開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建寫字樓用房，就是購房者所熟識的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為寫字樓，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。

商業(yè)用地建住宅的利弊歸納如下：

1、使用年限

商業(yè)配套40年，寫字樓50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。

產(chǎn)權(quán)時間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為房屋購買后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)屬于國有。國家規(guī) 定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限高為70年，商業(yè)用地高出讓年限為40年。

所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán) 收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因為《物權(quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買 綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長貸款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。

5、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6、落戶問題

(無法遷入戶口)

優(yōu)點主要有以下幾點：

1、關(guān)于保值性

開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風(fēng)險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當(dāng)然，關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住 宅稀缺性強，能實現(xiàn)較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。

2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)

非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。