主持人：各位觀眾大家好!歡迎來到本期律師直播間，我是主持人解答，本期欄目的主題是：“二手房買賣中的定金、違約金和升值損失的關系問題”，二手房買賣一但發生糾紛，就面臨著定金責任，違約賠償及房屋升值的賠償問題。今天，我們有幸請到著名房產律師靳雙權先生，圍繞二手房交易中的這些問題，回答相關的法律問題，有請靳律師!靳律師，您好!

靳雙權律師：你好。

主持人：這是啊如果說我想買個房我已經交完錢了但是后來我突然間就不想買了，這種情況我可以要求賣方給我退嗎?

靳雙權律師：這種情況就是為了方違約了，一般適用定金法則，如果你買房不想買啦，你要喪失定金，如果賣方不想賣了要雙倍退定金，但是在實踐當中啊，如果你要想把房子要回來，很多買方他是有一些技巧的，比如說我簽了買賣合同付了定金以后，你的定金那就是正式合同還沒簽呢，然后你可以跟賣方再去協商合同的內容，在協商的過程當中，如果內容沒有達成一致，這個不能視為一方的原因，視為雙方就內容沒有磋商成功，這種情況呢，定金就要如數返還，也不要扣定金也不要雙倍退定金，所以買房就抓住了這一點，就跟你惡意磋商!簽我還是有簽的，但是你拿過來買賣合同以后，我說這條款不符合我要求，那條款不符合我的要求，反正總之你怎么改都不符合我的要求，這樣就沒有辦法達成一致，所以他有可能把定金要回來。

主持人：如果我簽訂房屋合同買房，這個時候啊賣方突然對我說他不賣了，合同約定了定金和違約金，那么這個時候兩者能同時適用嗎?

靳雙權律師：是不是能同時適用，要看定金的性質，定金它還分為三種，第一種的叫定約定金;就說我現在看上你房子了我先付十萬塊錢把房子定下來，這么明天就去簽正式合同，這就訂約定金;第二種情況就履約定金，就是咱們簽正式買賣合同中還有一條，合同簽了，你先付我50萬定金，然后多長時間再付首付，這個定金實際上就是已經簽了正式買賣合同了，這叫履約定金;還有第三種情況叫解約定金，就是說合同中還有一條，說你付50萬，但是如果說你不賣了，你可以解約，但是你要雙倍退50萬，如果你要不買了，這50萬沒收，這種就是以不要定金或者雙倍退定金為條件為代價解除合同的，如果這樣約定，就叫就叫解約定金。如果說履約定金或者解約定金，和違約金都同時約定的，如果給你造成損失很大的情況下，可以同時適用。

主持人：那么如果說房屋升值高于違約金，我能不能要求賠償升值的這一部分嗎?

靳雙權律師：這當然可以了，實踐當中這個問題是常見的，就是說我簽了買賣合同以后，簽合同的時候房價300萬，但是現在履行過程當中，比如說履行了個半年已經漲成了400萬，漲成400萬以后賣方突然不想賣了，那我說就算了，我就不買了，但是如果合同約定了10%的違約金是30萬，但是升值已經升了100萬了，那約定的這個違約金也無法彌補我的損失，那么按照法律規定呢，給你造成的損失高于違約金的，你可以要求按照實際損失賠償。

主持人：那賣方如果說房子我不賣了，賠償你20%的賠償金呢?

靳雙權律師：這個就是說雙方簽了買賣合同以后，合同中說了一方違約要賠償另一方20%的違約金，但是并不意味著你賣方就有解除權，賣方以付20%違約金就可以單方解除合同，這種說法是不成立的，就是說賣方你你違約了，買方有選擇權，買方可以說你既然不賣了，那我也不要了，你賠償我20%吧，買方也可以選擇說，違約金我不要，我就要房子，這是法律也能支持把房子買下來，賣方沒有這個選擇權。

主持人：那房屋的升值的數額怎么確認呢?

靳雙權律師：這個房屋升值啊，一般需要評估，法院會委托社會上的這種規模比較大的評估機構，對房屋的現價進行評估，評估他的價格到底是多少，然后來解決賠償你損失的問題。

主持人：那評估的價格會不會比市場價格要低呢?

靳雙權律師：這就是我們普通老百姓的一個誤區，總是認為評估價比市場價低，實際上也是很多中介的誤導，他們為什么會產生這種誤導呢?中介他們接觸最多的是貸款，你想要向銀行貸300萬，銀行說了要向你貸款300萬，涉及到我給你貸幾成，那我需要對你房子的價值進行評估，評估完了之后我們根據評估的價值來決定我貸你多少錢，不能你們兩個人說了多少錢就是多少錢，銀行找的這個評估公司呢，是為銀行服務的，如果評估的價格太高，將來如果市場變了，買方不還貸了，那銀行要把這個房子拍賣，然后及時地把錢收回來，但如果你評估的價格太高，以很高的價格你賣不出去，所以銀行為了保護自身的權益，他的評估公司的評估價一般比市場價要低20%，這就是咱們中介經常遇到的，所以就說這個評估價一般比市場價要低，但如果打官司的過程當中，法院找的這個評估機構，他這個評估結果，就符合市場價了，就不是比市場價低。

主持人：評估機構怎么評估的呢?

靳雙權律師：他們評估機構呢一般有兩種方法，第一種呢叫市場比較法;第二種呢叫成本核算方法。市場比較法呢就是說這個評估公司到你這個小區的周邊的中介去調查一下，最近成交的有多少套，然后和我評估的這個標的戶型一樣的，或者說樓層一樣的朝向一樣的，成交價是多少，通過市場上的一些調研，甚至可以到建委去看一下他們成交的價格進行調研，但市建委的那個價格一般不是特別可觀，還可以通過網上的一些成交記錄上來進行查詢，然后通過大量的數據來分析，在你們成交，或者發生爭議的時候，這個市場價到底是多少，先算出單價然后再乘以你的面積，得出這個市場價;第二種叫成本核算方法，成本核算方法就是說，我算一下開發商現在要在這里建房子，拿地是多少錢，拿到地以后，建筑公司要在這里建房子，這個成本投入是多少，包括這個人員的勞務的成本，還有需要交納多少稅收的成本，就是說各種的成本加起來以后，得出這個房子建起來，裝修好了，賣給你，需要多少錢。一般來說，這個成本核算法和市場比較法的評估結果差異不會太大，就是這兩種方式。

主持人：非常感謝靳律師的寶貴時間，我們下期再見!