全國首例住宅土地使用權(quán)到期，要花30萬元“延期”的新聞，引發(fā)了廣大網(wǎng)友們的熱議。事情是這樣的，溫州某王姓市民在3月份花65.8萬元買了市區(qū)一套二手房， 近日去過戶土地證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，該房屋土地使用權(quán)只有20年，并在3月4日就已經(jīng)過期了。而要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳30萬元以延長土地使用期限。

廣大受眾在看到這則新聞時(shí)，存在3大驚訝點(diǎn)：一是驚訝于還真的有使用權(quán)到期這樣的事情發(fā)生；二是驚訝于土地使用權(quán)不是70年或者50年、40年嗎？怎么還有20年的；三是驚訝于延長土地使用期限，居然要花這么多錢。因?yàn)樵诤芏嗟娜丝磥恚?0年的產(chǎn)權(quán)很長，也許等不到使用年限用完，房子就早已拆遷了，因此很多人根本就沒有考慮過會(huì)到期以及到期如何處理等問題，而與之相關(guān)的法律法規(guī)也只是說可以延期，但卻并未出臺(tái)具體的實(shí)施和操作細(xì)則。

我們購買房子時(shí)，房產(chǎn)和地產(chǎn)是分開的。我們?nèi)〉昧朔课莸臋?quán)，房屋的權(quán)是無期限的，但是土地的使用權(quán)卻是有限的，一般為40年、50年和70年。也就是說，我們擁有無限期的房屋權(quán)和一定期限的土地使用權(quán)。

住宅的土地使用年限為70年，為什么這里卻只有20年？

上世紀(jì)90年代初期，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

當(dāng)時(shí)，溫州為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

那么，哪些因素會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)年限縮水呢？

1、 土地閑置時(shí)間較長

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，故意不及時(shí)建房子，等到后再進(jìn)行開發(fā)，以賺取更大的利潤。待其正式開始銷售時(shí)，其新建的房屋，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時(shí)間。

2、 房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長

從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪辍Ｓ龅浇?jīng)濟(jì)不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。

3、 土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓

有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會(huì)在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

使用權(quán)到期后，業(yè)主該如何維權(quán)？

在沒有相關(guān)法規(guī)出臺(tái)的前提下，對于購房人來說，妥善的辦法就是簽訂一個(gè)細(xì)致的合同。

1、 如果立項(xiàng)發(fā)生變更的原因是開發(fā)商引起的，那么損失的利益自然應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān)。

2、 如果項(xiàng)目運(yùn)作中途出現(xiàn)立項(xiàng)變更，比如由住宅變商用，則要由土地管理部門代表國家重新與開發(fā)單位簽訂土地出讓合同，或簽訂變更用途的原土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。年限應(yīng)以重新簽訂的土地出讓合同或變更用途的補(bǔ)充協(xié)議中的約定日期為準(zhǔn)。

土地使用權(quán)很重要，在購買新房尤其是二手房時(shí)，一定要注意仔細(xì)弄清楚剩余的土地使用年限。《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。而經(jīng)歷過全國首例住宅土地使用權(quán)到期后，相信關(guān)于土地使用期限續(xù)期等相關(guān)問題，會(huì)出臺(tái)具體的細(xì)則。