《合同法》規定，租賃期限不得超過二十年。超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年；并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效；而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

如果租賃合同20年到期時，雙方當事人仍然希望保持租賃關系，可以采取兩種方式，一是并不終止原合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議，這時法律規定視為原合同繼續有效，但租賃期限為不定期，雙方當事人形式了不定期租賃關系，這種狀況稱之為合同的“法定更新”。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽租賃合同，當事人可再訂租期為20年的合同，此稱“約定更新”。

租房合同有哪些條款

1、雙方當事人的情況。合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況，住房具體情況住房的具體位置，合同中寫明住房的確切位置。

2、房租及支付方式。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

3、轉租的約定。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。

4、如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。