所謂商品房預告登記，就是為保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。
房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
物權法第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
1、限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權利：
房屋進行預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記的實踐意義在于，權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義并予以保障。
2、避免一房二賣：
購房人在與開發(fā)商訂立預售合同后，只享有合同法上的請求權，該項權利沒有排他的效力，因此購房人很難杜絕追逐利益的開發(fā)商以更高的價格將房屋轉賣他人。在建立了預告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權進行預告登記，根據(jù)預告登記具有物品排他性質的法律特殊性，開發(fā)商如果違背預告登記內容對房屋進行處分，則根據(jù)預告登記的法律條文，其行為就無法產(chǎn)生法律效力。
