1、要求看到房子五證，五證不全的房子不允許對(duì)外銷(xiāo)售，樓盤(pán)容易有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

2、房子土地性質(zhì)是否是住宅，非住宅性質(zhì)的土地上建設(shè)的房產(chǎn)作為住宅售賣(mài)，可能屬于違規(guī)建筑。

3、房子使用年限是否為70年，目前法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的僅有這類(lèi)房。

4、注意房子的用途，是住宅還是公寓，商住公寓基本不能落戶，將影響子女上學(xué)。

5、開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的車(chē)位、地下室、閣樓等面積合同中要明確清楚。

6、合同中是否寫(xiě)明面積，誤差比超出多少要付費(fèi)，防止開(kāi)發(fā)商鉆空子。

7、合同中是否寫(xiě)明貸款未申請(qǐng)成功，首付款等已繳納費(fèi)用可退關(guān)系，貸款申請(qǐng)失敗后能否拿到退款。

8、交房準(zhǔn)確時(shí)間延期交房后，開(kāi)發(fā)商要給出的賠償，具體賠償是多少。

9、交房后，要經(jīng)過(guò)哪些驗(yàn)收才是完成交房，避免開(kāi)發(fā)商為加快入住率在還未達(dá)到交房水平就要求業(yè)主驗(yàn)房。

10、公共設(shè)施使用范圍，因?yàn)樵谛^(qū)內(nèi)的公共公共設(shè)施是屬于全體業(yè)主使用的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)自行出租和轉(zhuǎn)賣(mài)獲利。

買(mǎi)房簽合同需注意的要點(diǎn)

1、查驗(yàn)對(duì)方身份：簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

2、審查有效證書(shū)：商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

3、確保買(mǎi)賣(mài)安全：除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ裕谫?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。

4、約定定金規(guī)則：目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購(gòu)房人采取以下辦法：

(1)在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金;

(2)不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金;

(3)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。

5、完善合同條款：現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。建議購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

(1)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

(2)對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。

(3)對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

(4)對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款。

6、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)：目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

(1)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;

(2)該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;

(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。

目前大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。

7、慎簽補(bǔ)充協(xié)議：目前開(kāi)發(fā)商通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房人非常苛刻。因此，購(gòu)房人須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

8、另簽物管協(xié)議：現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

9、拒交不合理收費(fèi)：目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房人必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

10、把好收樓關(guān)：

(1)查看“三書(shū)一證一表”：收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓。

(2)看樓驗(yàn)樓：購(gòu)房人按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。