大產(chǎn)權(quán)房是從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房。由于大產(chǎn)權(quán)房允許上市交易，可以取得由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證，購(gòu)房者可以通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，并依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)得不到保障：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)是得不到保障的。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款：由于小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有備案的，沒(méi)有房產(chǎn)證，所以銀行是不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放貸款的。如果購(gòu)房者要買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房就必須支付全款。不僅買(mǎi)房不能貸款，即便買(mǎi)完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。

3、小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)：如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地、違法建設(shè)，一旦和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購(gòu)房者的利益很難得到保障。

4、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全無(wú)法保證：另外，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全是無(wú)法得到保證的。因?yàn)楹芏嘈‘a(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。