承租人對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制

優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟(jì)？《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實(shí)上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。