出租者出租房屋的時(shí)候要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來(lái)很多麻煩。如果人們?cè)谄滢k理合同過(guò)程中不注意一些事項(xiàng),房屋出租合同很可能會(huì)給我們帶來(lái)很多的麻煩;那么我們?cè)谄匠Ｉ钪袘?yīng)當(dāng)如何正確的書寫房屋出租協(xié)議來(lái)避免租客不付房租呢?

 按國(guó)家規(guī)定:拖欠租金累計(jì)達(dá)到六個(gè)月以上的,出租人可終止與其租賃者的租賃合同。出租者可以向法院起訴,要求終止合同,并要求支付租賃者拖欠的租金。

 溫馨提示:

 租房時(shí)怎樣才更好地避免糾紛?

 1、在簽訂合同時(shí),將可能會(huì)發(fā)生的事情盡可能考慮周到包括約定的處理合同的方式,如約定解除其租賃合同的條件,是拖欠租金達(dá)多少個(gè)月以上或拖欠費(fèi)用達(dá)多少元以上,出租方有權(quán)利單方解除其合同;也可商議若拖欠租金可用停水停電的方式來(lái)催收;也可以約定租賃方棄置房屋于不顧的情形,出租方有權(quán)封存、拍賣房?jī)?nèi)物品,等等。這樣,日后出現(xiàn)這種類似的情況,處理起來(lái)就有了依據(jù)。只要這些雙方約定沒(méi)有違反國(guó)家法律,都是有效的,對(duì)于出租與承租雙方都有一定約束力。

 2、解除合同依照法定程序進(jìn)行。按《合同法》第96條規(guī)定,一定要將解除合同的通知送達(dá)到對(duì)方的手上,并留有證據(jù)。只有解除合同通知送到對(duì)方手上時(shí),合同才算解除。

 2008年6月,崔某將自己位于濰坊市高新區(qū)XX小區(qū)的別墅出租給佟某,并簽訂了房屋租賃合同,租期為10年,合同約定若租賃中出現(xiàn)糾紛,由佟某常住住所所在地壽光市人民法院管轄。佟某入住后,在裝修房屋時(shí)擅自改變房屋結(jié)構(gòu),并拆除了一面承重墻。后崔某要求佟某盡快將房屋恢復(fù)原狀,但佟某一直以各種理由拒絕。截至2015年12月份,佟某已經(jīng)拖欠8萬(wàn)元房租費(fèi)。崔某該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?

 問(wèn): 佟某擅自改建租賃的別墅,崔某如何主張權(quán)利?

 答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第219條和《高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第7條的規(guī)定,承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,致使租賃物受到損失的,出租人可以要求解除合同并要求賠償損失。該案中佟某擅自改變了房屋結(jié)構(gòu)并拆除了一面承重墻,且崔某已經(jīng)給予佟某必要的合理恢復(fù)期限,但佟某均以各種理由拒絕,故崔某可以解除與佟某的房屋租賃合同,并要求佟某按照實(shí)際損失進(jìn)行賠償。

 問(wèn):如果該案要向法院起訴,應(yīng)該由壽光市人民法院管轄還是高新區(qū)人民法院管轄?

 答:高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》中作出明確規(guī)定:“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄,個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”該案涉及房屋租賃合同糾紛,雖然是與不動(dòng)產(chǎn)(別墅)發(fā)生牽連,但是該法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當(dāng)事人之間存在的合同,其性質(zhì)仍然屬于合同糾紛的范疇。根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第25條的規(guī)定,當(dāng)事人可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地即不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。該案例中,崔某和佟某既然已經(jīng)在房屋租賃合同中書面協(xié)議約定由被告住所地法院管轄,那么就應(yīng)尊重當(dāng)事人的選擇權(quán),由壽光市人民法院審理此案。

 問(wèn):若向法院起訴,需交納多少訴訟費(fèi)用?

 答:根據(jù)人民法院案件受理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,財(cái)產(chǎn)訴訟類案件數(shù)額超過(guò)1萬(wàn)元至10萬(wàn)元的部分,按照2.5%交納(S=A×2.5%-200)。該案例中拖欠租金為8萬(wàn)元,按照此公式計(jì)算,需向法院交納1800元的案件受理費(fèi)。訴訟費(fèi)一般都是由原告預(yù)先支付,原告可將該訴訟費(fèi)用列為訴訟請(qǐng)求,若法院依法判決由被告人支付訴訟費(fèi)的,原告可在法院執(zhí)行被告人財(cái)產(chǎn)時(shí)申請(qǐng)一并執(zhí)行。  如何防范房屋租賃糾紛呢?檢察官為您支招:

 1、出租人要依法簽訂書面租賃合同,將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定。

 2、出租人在簽訂合同前應(yīng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。否則糾紛發(fā)生后,吃虧的肯定是出租方。即使通過(guò)訴訟,法院判決對(duì)方付租金,但執(zhí)行起來(lái)也可能因困難重重而不了了之。

 3、出租人在出租房屋時(shí),可要求承租人設(shè)立擔(dān)保 承租人設(shè)立擔(dān)保,這是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的為有效的辦法之一。

 總而言之,如果我們?cè)诜课莩鲎夂贤瑫鴮戇^(guò)程中不注意一些以上的事項(xiàng),只會(huì)給我們一些損失,所以,要合理的書寫房屋出租合同才能實(shí)現(xiàn)交易的安全,以避免租客不付房租的情況出現(xiàn)。