房屋租賃" width="200" height="150" title="房屋租賃">
一、審查當事人雙方是否具備主體資格
(一)出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。
2、出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利
(1)房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證實材料。
(2)共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實材料。
(3)委托或代辦代理出租的：房屋權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)權(quán)人同意或授權(quán)，是否有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證實材料。
(4)房屋的權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋治理部分查詢。
(二)承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準。”
二、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！?/p>
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋權(quán)證的;
(二)司法機關(guān)和機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?/p>
三、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準。
四、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況
2、租賃面積的計算方法(使用面積仍是建筑面積)
3、必需寫明租賃房屋實際所處的切當位置
上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。
4、假如有新裝修或添設(shè)附屬舉措措施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。
5、審查房屋交付時附屬舉措措施和設(shè)備的狀況(好以制作附件的形成加以明確)，對附屬舉措措施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的詳細要求。
6、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么。
7、合同中好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。
五、審查租賃期限
《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>
應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
六、關(guān)于其他條款的審查
1、修繕條款：審查修繕責任是否明確
2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件
3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔
4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利
5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響
6、免責條款：審查免責的范圍
7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤
8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費用的負擔。
七、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限
