房東毀約怎么辦？如果租房協議已約定，房東可以提前兩個月通知承租人解除租房協議的話，房東按照協議的約定提前兩個月通知并解除合同的，不構成違約；如果房東在租房協議期滿前，未按照合同的約定提前兩個月通知你解除合同的，房東應當按照合同的約定向你支付違約金；如果你是租房協議期滿前，知道房東有解除合同的意思表示，但如果房東并沒有實施解除合同的行為，而是在合同期滿后自動解除的，房東不應當向你支付違約金。

【房東毀約案例一】

我與房東簽了三年租約。租期從2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房東突然要求我一個月后搬出，以便其賣房，并答應將剩余的房租退還我。在這段時間內，不少中介公司還帶人來看房子。請問，我與房東簽署的租賃合同轉移到下一個新房東后，同樣具有法律效力嗎？房東要賣房子，我是否必須搬出去？同時，這份租賃合同中明確一條：合同經雙方代表簽字或蓋章即生效，合同生效后，雙方均須嚴格履行，一方違約，另一方有權要求對方履約并追究違約責任。對此，我是否可以追索違約金？

分析：房屋租賃期間，房東可以將出租房屋進行轉讓。但在房屋轉讓過程中，租客享有兩項重要的權利，一項是優先購買權，《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”另一項是繼續承租權，《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，除租賃合同中另有約定外，房東將出租房屋轉讓的同時，附在其上的租賃合同也將一并轉讓，且租賃條件不發生變化。這是法定的轉讓，房子的買家是無權拒絕或變更的，只能按租賃合同約定繼續履行。

至于支付違約金，是承擔違約責任的一種形式，但前提是在合同中約定有明確的違約金條款，包括支付的條件、金額的計算等。如果合同中沒有此項約定，則無從要求違約方支付違約金，但可以要求違約方賠償因其違約而造成的損失。

本案中，租客可以提出行使優先購買權；也可以繼續承租該出租房屋直至租賃期滿；或者要求房東承擔違約責任賠償由此造成的損失，包括另行租賃同類房屋而增加的費用、搬家的費用、其他增加的費用及造成的損失等。

【房東毀約案例二】

案例：我有一套，原準備出租，與中介和乙方簽訂了租房定金協議，收了6500元定金。現在我又不想出租了，自己住。協議中寫到：約定2011年11月30日前正式簽約，甲方在收取定金后，并在約定期限內不得將該房屋租給其他人，或者借故提高房價，致使本協議無法履行，否則以雙倍的定金反還給乙方。我現在不想出租了，是否需要賠他6500元，可有方法減少損失。

分析：是的。這是一個訂約定金合同，從對方交付6500元定金給你時已經生效，對你們雙方具有約束力。你可以違約，但是要以犧牲6500元為代價來違約，即退還6500元，再向其支付6500元，也即雙倍返還定金。法律依據是，《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”至于是否有方法減少損失，要看你們的定金合同中有沒有約定租賃期限和租金，如果沒有，就沒有辦法；如果有，定金的約定數額不得超過租賃期限內總租金的20％。比如，約定租3個月，每月租金是2000元，總租賃期限內租金為6000元，約定的定金數額只能是20％×6000=1200元，如約定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元無定金效力，你若違約，你應當返還6500元，再賠1200元即可，即雙倍返還的部分是1200元，不是6500元。依據是《中華人民共和國擔保法》第九十一條：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”