基礎(chǔ)事實(shí)

原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為 148 平方米。原告在未報(bào)審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

2012年9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于2012年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時(shí)原告帶產(chǎn)權(quán)人的證件和房產(chǎn)權(quán)證正本。2012年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為 490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自 2012年 11月3日起，至2016年11月 2日止。租金每月 35萬(wàn)元，被告應(yīng)向原告支付35萬(wàn)元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付70萬(wàn)元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬(wàn)元。

2013年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)在涉案房屋張貼限期拆除通知書(shū)。2014年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

訴辯意見(jiàn)

原告于2014年 4月 24日訴至法院，稱(chēng)被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

被告稱(chēng)，原告簽訂合同時(shí)承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實(shí)際上是違章建筑，城管部門(mén)在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書(shū)，導(dǎo)致被告無(wú)法正常使用。被告提起反訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效、原告返還被告房屋租金及押金 140 萬(wàn)元、賠償被告裝修損失 360 萬(wàn)元。被告提出確認(rèn)合同無(wú)效的反訴請(qǐng)求后，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求判令被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用費(fèi)5 950 000元、被告向原告支付違約金70萬(wàn)元。

庭審中，原告認(rèn)可房屋自行翻建和張貼過(guò)限期拆除通知書(shū)的事實(shí)，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關(guān)證據(jù)證明對(duì)房屋進(jìn)行裝修花費(fèi) 360 萬(wàn)元。被告方證人唐某出庭作證時(shí)，經(jīng)法院要求提供了收取工程款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，顯示2012年10月9日至 2012年 12月12日間，被告共向其轉(zhuǎn)賬240萬(wàn)元。證人認(rèn)可被告提交的360萬(wàn)元的工程款收據(jù)（2012年10月10日），是其事后向原告補(bǔ)開(kāi)的。原告將房屋收回后轉(zhuǎn)租，裝修已拆改，無(wú)法再進(jìn)行裝修價(jià)值鑒定。

裁判觀(guān)點(diǎn)

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。涉訴房屋翻建沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無(wú)效。

原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對(duì)于合同無(wú)效的后果負(fù)有主要責(zé)任，被告在簽訂合同時(shí)，未盡合理審查義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)。

鑒于被告于2014年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應(yīng)向原告支付占用房屋期間的房屋使用費(fèi)，具體數(shù)額，法院比照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及房屋的實(shí)際情況，依法酌情判定；對(duì)于原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持；對(duì)于被告要求原告賠償其裝修、設(shè)備、器材、貨品等損失的反訴請(qǐng)求，法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方的過(guò)錯(cuò)程度予以確定。

終，法院作出判決確認(rèn)原告和被告簽訂的《租賃合同》無(wú)效；原告返還被告房屋租金、租賃保證金 140 萬(wàn)元；被告向原告支付房屋使用費(fèi) 400 萬(wàn)元；原告賠償被告房屋裝修損失 180 萬(wàn)元；駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求；駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。

一審宣判后，原、被告均未上訴。

需要梳理的法律適用問(wèn)題

建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)相關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年開(kāi)始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃許可制度，而是予以繼承發(fā)揚(yáng)，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃許可制度。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋所簽訂的租賃合同的效力問(wèn)題，《合同法》第7條規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。《合同法》第52條第四、五項(xiàng)也規(guī)定，損害社會(huì)公共利益、違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋及其他建筑（包括超出批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑）規(guī)避了國(guó)家對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)市場(chǎng)的，損害了國(guó)家和社會(huì)的公共利益，也違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的強(qiáng)制性規(guī)定，以此類(lèi)房屋對(duì)外出租所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。［1］

2009年高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此類(lèi)房屋的租賃合同效力認(rèn)定又做了進(jìn)一步規(guī)范。解釋第 2 條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。解釋第 3 條規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

針對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認(rèn)定關(guān)系的問(wèn)題，可以說(shuō)，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會(huì)的價(jià)值取向的。鼓勵(lì)交易，重視物盡其用，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和大化利用，從而增進(jìn)社會(huì)大多數(shù)人之福利，是涉財(cái)產(chǎn)性法律法規(guī)的立法目的和價(jià)值取向。

出租房屋因?yàn)檗k理相關(guān)審批手續(xù)不及時(shí)或者相關(guān)審批材料不全導(dǎo)致暫時(shí)不能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)或者在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，認(rèn)定合同無(wú)效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實(shí)障礙的話(huà)，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效，以鼓勵(lì)房屋承租關(guān)系延續(xù)，保障房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產(chǎn)生不必要的交易成本。

如果出租的房屋本身就是違法違章建筑，不符合城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，也不可能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或相關(guān)審批的，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁決，認(rèn)定合同無(wú)效。［2］

在前文所舉案例中，原告將其不足 150 平方米的房屋改擴(kuò)建為近 500 平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無(wú)法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。

租賃合同無(wú)效時(shí)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任區(qū)分和損失范圍確定

《合同法》第 216 條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對(duì)出租人來(lái)講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。

承租人在承租房屋時(shí)，也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù)，對(duì)于損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，承租人所盡的審慎義務(wù)應(yīng)為形式上的審查義務(wù)，如果出租人故意偽造相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或者審批材料，導(dǎo)致承租人在形式上盡了審核義務(wù)后，無(wú)法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對(duì)合同無(wú)效而產(chǎn)生的損失不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

一般來(lái)講，出租人對(duì)于房屋的情況明知，對(duì)于合同無(wú)效所產(chǎn)生的損失，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對(duì)于房屋是違法違章建設(shè)的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對(duì)于這種情況下的損失責(zé)任分配，有觀(guān)點(diǎn)提出應(yīng)由承租人承擔(dān)全部損失。筆者認(rèn)為，出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者，對(duì)房屋的情況也為熟知，如果出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應(yīng)由出租人承擔(dān)50%以上的責(zé)任；如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價(jià)格極低，時(shí)間較短，合同中對(duì)責(zé)任承擔(dān)又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任較低的相應(yīng)損失。

對(duì)于無(wú)效合同雙方損失的范圍如何確定的問(wèn)題：

《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第 113 條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

那么，無(wú)效租賃合同中雙方當(dāng)事人損失包括哪些？有觀(guān)點(diǎn)提出，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任賠償守約方受到的損失，包括在合同有效情形下對(duì)方通過(guò)履行合同可以獲得的利益。筆者認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。

首先，由于合同無(wú)效所引發(fā)的賠償損失的性質(zhì)，一般是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任的產(chǎn)生是因?yàn)楫?dāng)事人違反先合同義務(wù)所致，所謂先合同義務(wù)是指當(dāng)事人為締約而磋商時(shí)，基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的協(xié)力、告知、保護(hù)、照顧、保密等義務(wù)。違反先合同義務(wù)，給對(duì)方造成損害的，則產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。違約責(zé)任則是違反了合同約定，不履行合同義務(wù)而產(chǎn)生。合同無(wú)效為自始無(wú)效，即于合同成立時(shí)合同約定內(nèi)容即不對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，不產(chǎn)生合同義務(wù)，故不產(chǎn)生違約責(zé)任。

其次，依據(jù)《合同法》的規(guī)定來(lái)看，合同無(wú)效情形下的損失賠償對(duì)象也不包括合同履行的利益。《合同法》第58條規(guī)定的是合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；而《合同法》第 113 條規(guī)定的是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。第 113 條對(duì)違約責(zé)任損失賠償?shù)囊?guī)定比第 58 條的規(guī)定多了“合同履行后可以獲得的利益”。因此，《合同法》第58條規(guī)定的合同無(wú)效情形下的損失賠償不應(yīng)包括履行利益。

也就是說(shuō)，合同無(wú)效情形下，當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，且對(duì)方當(dāng)事人因此遭受損失的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)基于締約過(guò)失行為向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)賠償損失的法律責(zé)任。賠償?shù)膿p失應(yīng)限于其簽訂合同和履行合同所產(chǎn)生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過(guò)履行可以獲得的利益。

具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失（恢復(fù)原狀的費(fèi)用），承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購(gòu)置貨物產(chǎn)生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預(yù)期利潤(rùn)等合同正常履行可能產(chǎn)生的 ，法院應(yīng)不予支持。

在所舉案例中，原告私自改擴(kuò)建房屋，將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴(kuò)建后的房屋面積收取被告高額租金，故對(duì)于合同無(wú)效的后果負(fù)有主要責(zé)任。而被告在簽訂合同之前，已經(jīng)約定原告向其提供房屋產(chǎn)權(quán)證件，但在簽訂合同時(shí)被告未盡合理審查義務(wù)（抑或存在僥幸的心理），在房屋產(chǎn)權(quán)證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對(duì)合同無(wú)效產(chǎn)生的實(shí)際損失亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的次要責(zé)任。對(duì)于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對(duì)房屋進(jìn)行了添附，不存在損壞房屋的損失；被告對(duì)房屋進(jìn)行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產(chǎn)生的間接損失，應(yīng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)確定各自應(yīng)承擔(dān)的數(shù)額。

租賃合同無(wú)效雙方如何主張權(quán)利

《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無(wú)效的雙方當(dāng)事人，如何主張自己的權(quán)利呢？

對(duì)于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導(dǎo)致合同無(wú)效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財(cái)產(chǎn)。

首先，合同無(wú)效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對(duì)于承租人在租賃期間損壞房屋及其設(shè)施的，根據(jù)高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

對(duì)于此類(lèi)案件，筆者認(rèn)為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時(shí)，應(yīng)盡量適用賠償?shù)姆桨福灰诉m用恢復(fù)原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會(huì)財(cái)產(chǎn)損失，二則也不利于昭示國(guó)家司法機(jī)關(guān)對(duì)違法違章建筑的否定態(tài)度。

其次，出租人有權(quán)要求承租人支付其占用房屋期間的占用費(fèi)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。出租人根據(jù)合同獲取的房屋租金、押金等費(fèi)用，因合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)返還承租人。但是，依據(jù)公平原則，出租人作為自建房屋的建設(shè)者或控制者，本身面臨著國(guó)家機(jī)關(guān)拆除房屋產(chǎn)生損失和遭受處罰的風(fēng)險(xiǎn)，而承租人則利用了涉案房屋進(jìn)行 ，如果因合同無(wú)效導(dǎo)致承租人收回租金而不支付任何費(fèi)用，則存在顯失公平的情形。

根據(jù)高法院《房屋租賃合同解釋》的第5 條規(guī)定 ，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，出租人雖然不能取得租金 ，但是有權(quán)向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及周邊房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。如果自建房約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與一般房屋無(wú)異，可以參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情降低；如果約定的租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以按照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體案件可以具體確定。

對(duì)于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導(dǎo)致合同無(wú)效，承租人首先有權(quán)要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。當(dāng)然如果合同期滿(mǎn)或者雙方在產(chǎn)生糾紛后及時(shí)辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應(yīng)當(dāng)向出租人支付的房屋使用費(fèi)基本相當(dāng)，不存在明顯不公平的情形的，對(duì)雙方互相主張的返還租金、支付占用費(fèi)的訴求，可以一并駁回，不再處理。

承租人已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修的，有權(quán)按照雙方的過(guò)錯(cuò)程度向出租人主張裝修損失 。根據(jù)高法院 《 房屋租賃合同解釋 》第 9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。 3條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，法院應(yīng)予支持。

也就是說(shuō)，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的情形，如果承租人對(duì)房屋的裝飾裝修是經(jīng)過(guò)出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價(jià)的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度確定應(yīng)承擔(dān)的損失數(shù)額。

需注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修以便開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有合理性。承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn)行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據(jù)，應(yīng)推定為出租人是同意的，舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。如果出租人沒(méi)有相反證據(jù)，就裝修損失，對(duì)出租人不能以承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意對(duì)房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為應(yīng)審慎對(duì)待。

在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問(wèn)題。對(duì)于相關(guān)費(fèi)用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)應(yīng)予支持。出租人原起訴的訴訟請(qǐng)求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費(fèi)，其委托律師做出的變更也表現(xiàn)出了律師應(yīng)有的水準(zhǔn)，因?yàn)槌鲎獾姆课荼緸榉欠ńㄔO(shè)，法院很有可能做出合同無(wú)效的判決。如果堅(jiān)持訴請(qǐng)解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請(qǐng)求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費(fèi)，也得到了法院的支持。被告為進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所裝飾裝修的費(fèi)用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉(zhuǎn)租，房屋裝修的價(jià)值無(wú)法進(jìn)行鑒定，終法院根據(jù)被告提交的證據(jù)及雙方過(guò)錯(cuò)程度確定出租人應(yīng)向承租人支付的數(shù)額，也是合理的。

本案帶給我們的提示

，商業(yè)性用房租賃合同簽訂時(shí)，要對(duì)房屋性質(zhì)審慎審查。在寫(xiě)《租房時(shí)的那些法律事兒》時(shí)，筆者曾經(jīng)提出簽訂房屋租賃合同時(shí)，首先就是要確認(rèn)房屋是可以合法出租的。在商業(yè)性用房的租賃合同中當(dāng)事人更要注意。

在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問(wèn)題，即使合同無(wú)效，終的處理結(jié)果一般也只確認(rèn)合同無(wú)效后，租客提前搬走，租金和占用費(fèi)問(wèn)題法院一般也是參照租戶(hù)居住使用的時(shí)間確定，租客和房主在經(jīng)濟(jì)利益上不會(huì)收到太大的損失。

而在商業(yè)性用房的租賃中，租戶(hù)在接收房屋后出于經(jīng)營(yíng)需要，一般都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的裝飾裝修。一旦合同無(wú)效，裝飾裝修及其他損失數(shù)額都比較大，而無(wú)論是租戶(hù)還是房主都會(huì)因其過(guò)錯(cuò)對(duì)該損失產(chǎn)生責(zé)任，因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對(duì)待，避免產(chǎn)生不必要的損失。

第二，房屋租賃合同無(wú)效，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利、履行義務(wù)。以所舉案例為例，承租人在2013年 1 月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)催告書(shū)，得知涉案房屋系違章建筑，不能正常出租。承租人應(yīng)及時(shí)與原告協(xié)商交還房屋及賠償事宜，如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴，保護(hù)自己的權(quán)利。但被告在得知房屋是違章建筑后，既未起訴，也未交還房屋，而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。

根據(jù)《房屋租賃合同解釋》第 5 條，即使房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有特殊原因，即使租賃合同無(wú)效，也應(yīng)本著公平的原則，誰(shuí)受益、誰(shuí)擔(dān)責(zé)，誰(shuí)占用房屋，誰(shuí)承擔(dān)房屋占用期間的費(fèi)用。盡管承租人主張?jiān)诖似陂g無(wú)法正常使用，但由于其長(zhǎng)期占用房屋，也應(yīng)參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付占用房屋期間的合理占用費(fèi)。

前述案例之中，盡管法院終認(rèn)定原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對(duì)于合同無(wú)效的后果應(yīng)負(fù)有主要責(zé)任，并判令原告返還被告房屋租金、按照過(guò)錯(cuò)比例賠償被告部分裝修損失，但由于被告長(zhǎng)期占用涉案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費(fèi)，即使法院后按照房屋的實(shí)際情況參照租金標(biāo)準(zhǔn)酌情減少了占用費(fèi)的數(shù)額，但終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費(fèi)。既不及時(shí)行使權(quán)利，又不及時(shí)履行義務(wù)，被告終是得不償失。

當(dāng)然，對(duì)于出租人來(lái)講也是一樣的，如果承租人以合同無(wú)效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無(wú)權(quán)向承租人主張此期間的房屋的占用費(fèi)，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔(dān)。

第三，承租人對(duì)承租房屋進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)留存合法有效證據(jù)。司法實(shí)踐中，裝飾裝修的價(jià)值問(wèn)題往往爭(zhēng)議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委托無(wú)相關(guān)資質(zhì)的裝修公司甚至個(gè)人進(jìn)行裝修，也不要求出具正規(guī)，糾紛進(jìn)入訴訟后，很難提供合法有效的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費(fèi)用數(shù)額。

如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過(guò)專(zhuān)門(mén)的司法鑒定機(jī)構(gòu)來(lái)確定裝飾裝修的價(jià)值，這種鑒定相對(duì)公平、準(zhǔn)確，不至于產(chǎn)生對(duì)承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無(wú)法鑒定，則根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進(jìn)行裝飾裝修所支付費(fèi)用的有效證據(jù)，則法院可能作出對(duì)其不利的裁決。

而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議，導(dǎo)致合同無(wú)法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價(jià)值的確定問(wèn)題。通過(guò)司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來(lái)承擔(dān)該損失。如果房屋被收回后無(wú)法鑒定，沒(méi)有合法有效的證據(jù)，對(duì)主張裝修損失的一方也會(huì)產(chǎn)生不利影響。

根據(jù)司法實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時(shí)，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對(duì)裝飾裝修高價(jià)格做出限定，并根據(jù)使用年限來(lái)確定裝飾裝修的折舊程度來(lái)提前約定合同需要提前解除時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，將相關(guān)的裝修方案、裝修價(jià)格報(bào)出租人審核，出租人審核確認(rèn)后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時(shí)計(jì)算裝飾裝修費(fèi)用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避免對(duì)裝修損失數(shù)額認(rèn)定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。［4］

注：

［1］也有觀(guān)點(diǎn)提出，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不應(yīng)認(rèn)定為租賃合同無(wú)效。對(duì)于此觀(guān)點(diǎn)，筆者認(rèn)為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒(méi)有出現(xiàn)禁止、不得之類(lèi)字眼，不能必然從中推理出合同必然無(wú)效的結(jié)論，但是這類(lèi)自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，本身也處于隨時(shí)被拆除的危險(xiǎn)狀態(tài)，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來(lái)看是應(yīng)當(dāng)拆除的（討論的是無(wú)法取得規(guī)劃許可證的情況），并且若是認(rèn)定合同有效將會(huì)侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實(shí)施和發(fā)展，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。具體可參見(jiàn) 利明教授在《合同法新問(wèn)題研究》中對(duì)管理型和效力性（禁止性）條款的解讀。

［2］必須注意的是，即使在出租人事后取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門(mén)的批準(zhǔn)，法院認(rèn)定雙方租賃合同有效。如果承租人因?yàn)樯姘阜课輿](méi)有規(guī)劃、建設(shè)許可而導(dǎo)致無(wú)法正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照或無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認(rèn)為法院應(yīng)予以支持。

［3］當(dāng)然合同無(wú)效還有其他情形，如當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的致合同無(wú)效的，因雙方對(duì)合同無(wú)效均存在惡意．不存在一方過(guò)錯(cuò)致善意方受損的問(wèn)題，故雙方之間不成立締約過(guò)失責(zé)任，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定及案件的事實(shí)綜合判斷，做出相應(yīng)的裁決。必要時(shí)還可以收繳合同雙方獲得的非法 。可以參考2015年第3期的《高人民法院公報(bào)》中《垃圾短信服務(wù)合同違法無(wú)效，相應(yīng)所得應(yīng)予收繳》的案例。

［4］有人認(rèn)為此處如果裝飾裝修的價(jià)值證據(jù)不全時(shí)，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時(shí)不愿意在租賃合同簽訂時(shí)固定證據(jù)，這種思路其實(shí)是不可取的。在租賃合同不能正常履行時(shí)，違約方是承租人，出租方自然無(wú)需承擔(dān)裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)。如果沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)，一般是通過(guò)以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據(jù)司法鑒定的結(jié)論確定數(shù)額。鑒定期間的損失應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，對(duì)出租人不利；二是房屋收回，無(wú)法鑒定時(shí)，依靠承租人舉證證明數(shù)額。根據(jù)司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，承租人舉證時(shí)很可能存在事后補(bǔ)充證據(jù)甚至偽造證據(jù)的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無(wú)法查明，出租人必然要負(fù)擔(dān)不必要的損失；三是房屋收回，無(wú)法鑒定，承租人無(wú)法提供充分的證據(jù)，這時(shí)如果有證據(jù)證明承租人確實(shí)進(jìn)行了裝修，筆者認(rèn)為，法官可以依據(jù)租房的用途、裝修公司的資質(zhì)、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應(yīng)的數(shù)額，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)就要自擔(dān)了。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方都會(huì)向著正常履行的方向努力，而且不會(huì)在裝修上故作文章，其可信度也比較高，如果在當(dāng)時(shí)能夠防患未然，無(wú)論對(duì)于減少雙方當(dāng)事人不必要的損失還是對(duì)于法院審理查明事實(shí)、公平裁決，都是有很大的益處的。