《商品房屋租賃管理辦法》于２０１０年１２月１日經住建部頒布，自２０１１年２月１日實施。《辦法》里的多項規(guī)定，租客和房東都需要認真了解，保障自己的合法權益。

一、規(guī)范分割出租行為

出租住房的，應當以原設計的房間為小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

住房城鄉(xiāng)建設部房地產市場司副司長姜萬榮表示，規(guī)范分割出租行為有其現(xiàn)實意義，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決。

我國對建筑安全有明確要求和規(guī)定，分割出租中的出租人擅自改變房屋構造結構，改變水、電、氣線路等行為，實際上已經違反了現(xiàn)有規(guī)定和標準。此外，分割出租行為不僅因居住密度大而無法保障承租人的基本生活條件，還因承租人過度占用公共資源侵害其他業(yè)主的合法權益，容易導致矛盾和糾紛。

二、鼓勵房屋出租

與原《城市房屋租賃管理辦法》相比，新《辦法》做出了諸多調整，比如體現(xiàn)了鼓勵房屋出租的精神。《辦法》第六條，將原來規(guī)定的九種不得出租情形，減少為屬于違法建筑的、不符合安全、防災等工程建設強制性標準的、違反規(guī)定改變房屋適用性質等四種情形。

三、明確出租人和承租人義務

出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。

出租人和承租人都需要對房屋負責，不得損害對方的合法權益。

四、總結

《商品房屋租賃管理辦法》的出臺，加強了商品房屋租賃管理，規(guī)范了商品房屋租賃行為，對維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益起到重要作用。