次承租人的訴訟地位和權(quán)利救濟(jì)途徑

司法實(shí)踐中，出租人與承租人因租賃的房屋產(chǎn)生糾紛訴至法院的（涉房屋轉(zhuǎn)租的情況，原告多為出租人），一旦涉及到房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除的問(wèn)題，出租人都會(huì)提出要求承租人支付拖欠的房租、賠償違約金和交付房屋的訴訟請(qǐng)求。如果出租人對(duì)房屋的控制和管理比較規(guī)范，知曉次承租人的情況，往往會(huì)在訴訟中將次承租人一并作為第三人參加訴訟，要求第三人與承租人一并承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。

如果案件審理中認(rèn)定出租人與承租人的租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，那么次承租人已無(wú)權(quán)繼續(xù)占有使用涉案房屋，可以在判決中一并要求承租人與次承租人騰退房屋。

如果出租人不知曉次承租人的情況，或者知曉次承租人的情況而只以承租人為被告提起訴訟的，實(shí)踐中有些法院是強(qiáng)制要求追加次承租人作為共同被告或者第三人參加訴訟的。

基于方便判決的執(zhí)行或保護(hù)次承租人利益的需要，直接追加次承租人作為第三人或共同被告參加訴訟確有一定的益處。但在司法實(shí)踐中，有些情況下出租人與次承租人、承租人與次承租人的關(guān)系不明確，有些情況下房屋實(shí)際使用人與次承租人的身份不一致，有些情況下次承租人為多人、且各方利益不同，有些情況下承租的房屋已經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)租。

筆者認(rèn)為，法院不應(yīng)該強(qiáng)制性追加次承租人為被告或第三人，一則增加次承租人為被告或者第三人不一定是出租人訴求，二則增加次承租人也必然增加訴訟的時(shí)間和成本，三則出租人與承租人的租金標(biāo)準(zhǔn)和次承租人與承租人的租金標(biāo)準(zhǔn)不一致、解約條件不同，一并處理可能影響之后的責(zé)任認(rèn)定。

因此，在出租人起訴承租人騰退房屋的訴訟中（包括屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除），一則法院應(yīng)向原告釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告或第三人參加訴訟，由出租人自行決定是否追加；二則法院應(yīng)考慮保護(hù)次承租人利益的需要，利用張貼公告、送達(dá)通知書的形式通知次承租人出租人起訴并要求承租人騰退房屋的事實(shí)，由次承租人自行決定是否申請(qǐng)作為第三人參加訴訟。如果原告提出申請(qǐng)或者次承租人提出申請(qǐng)的，法院應(yīng)視情況追加次承租人作為被告或第三人進(jìn)入訴訟。但如果次承租人眾多、利益訴求不一致，做出實(shí)體處理可能損害某一方的利益的，法院可以不予追加，告知當(dāng)事人另行起訴解決。

需要注意的是，次承租人如果因?yàn)槠渑c承租人之間的租賃合同解除而產(chǎn)生裝修或其他損失的，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性向承租人主張權(quán)利，而不能向出租人主張權(quán)利。

次承租人在出租人與承租人之間的訴訟中要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，因?yàn)槠渲鲝埮c出租人和承租人之間的租賃合同糾紛并不屬于同一法律關(guān)系，自然不構(gòu)成適格的反訴，法院不應(yīng)一并處理，次承租人應(yīng)另行起訴解決。次承租人裝飾裝修損失，可以申請(qǐng)法院對(duì)裝飾裝修物采取必要的保全措施，確有必要的話，及早申請(qǐng)對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行司法鑒定，避免產(chǎn)生不必要的損失。