合法轉租后承租人違約

日前，李先生反映他上月承租了別人的一處房屋用于居住，雙方簽訂了房屋租賃合同。后來他工作調動就將這處房子以高價轉租給小林，還與小林簽訂了房屋租賃合同。但是房主得知此事后，便與李先生解除了合同。導致小林與李先生之間的租賃合同也無法再繼續履行。小林覺得自己上當了，剛剛搬進來，卻又不能住了。

根據《合同法》的有關規定：“承租人經出租人同意，可將租賃物轉租給第三人。承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。因此，房主解除與承租人李某的合同，符合法律規定，房主不應承擔違約責任。而李先生轉租房屋的行為，沒有經過房主同意，應當是無效的，因此李先生與小林之間簽訂的房屋租賃合同也是無效的。合同既然無效，李先生自然不用承擔違約責任。但李先生在與小林簽訂合同中存在過錯，導致合同無效，應當返還租金并賠償由此給小林造成的損失。

反過來說，如果我們轉租前得到房東的同意，那么轉租也就是符合規定的，但是這又牽涉到一個新問題，就是轉租后，租金收益可能有部分，這部分收益又該歸誰呢？地產說，在合法轉租的情況下，承租人作為轉租人，與第三人的關系與一般租賃關系并無區別。

而《合同法》第二百二十五條之內容正是對該條于轉租這種特殊情況下的補充。依據本條的規定，雙方當事人可以協商確定在租賃期間因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無此約定，則此收益歸承租人。也就是歸俗稱的二房東。說到這里，還想提醒那些想成為“二手房客”的人，在與二房東簽署租賃合同時應該要了解他與房子主人簽定的租賃合同，一來要搞清楚這次轉租行為是否得到業主的同意，二來要搞清楚，這個二房東與業主租賃關系到何時結束。因為有的房客在自己租期即將到期時把房子再轉租出去，收取“二房客”的押金和首期租金后便消失了。到時候，真正的業主要將房屋收回時，“二房客”的權益是得不到保障的。

值得一提的是，很多不規范的中介也會做“二房東”，也就是以前曾經很風光的“房屋銀行”，但是根據規定，中介只能起到牽線搭橋的作用，并沒有作為業主與租客簽定租賃合同的權利。在現實生活中，如果租客與中介簽定租賃合同后，萬一中介今后關門了，而房子的產權人作為真正的業主要收回房子的話，租客的權益是得不到保障的。