如今的商品房的房?jī)r(jià)為何漲得已經(jīng)讓窮人買(mǎi)不起,而且經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房那些給窮人的后稻草卻被巧取豪奪了。中國(guó)的房產(chǎn)的發(fā)展史是怎樣的? 房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)如何?

中國(guó)的房產(chǎn)的發(fā)展史是怎樣的?

階段:理論的突破與試點(diǎn)的起步階段

1978年在理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建室率先掛牌,成立了北京市城市開(kāi)發(fā)的總公司,拉開(kāi)了房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。

第二階段:非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1995年)

1992年房改全面啟動(dòng),住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。

第三階段:相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995至2002年)

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后,隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施,房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段:價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))

2003年以來(lái),房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì),1998年開(kāi)始起到的房地產(chǎn)市場(chǎng)到2003年,這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰,然后從2003年到2007年都在頭部橫盤(pán)整理,2004年調(diào)控供給、2005年調(diào)控需求、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整,估計(jì)到2007年底差不多調(diào)整完畢。

隨著2008年奧運(yùn)會(huì)這個(gè)東風(fēng)的作用,中國(guó)新一輪房地產(chǎn),在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后,又有一波上揚(yáng)。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)被釋放、泡沫被消減、結(jié)構(gòu)被調(diào)整,不合理狀況被緩解,積壓的房子被消化,為下一輪發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ),從2008年開(kāi)始新的一輪平穩(wěn)增長(zhǎng),這是一個(gè)臺(tái)階式上揚(yáng),這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展特征。

房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)如何?

目前而言,中國(guó)的高房?jī)r(jià)算是控制住了,可是未來(lái)中國(guó)樓市又將會(huì)何去何從呢?我認(rèn)為,未來(lái)兩三年,房?jī)r(jià)不可能再上升,但是也不會(huì)狂降,應(yīng)該是出于一種穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì),每個(gè)地區(qū)降幅可能會(huì)不太一樣,降幅大估計(jì)也就是15%左右。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)就目前而言依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè),如果房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌,那么經(jīng)濟(jì)增速就將會(huì)放緩,可能會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象,而且房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到一系列產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展和大批工人的就業(yè)問(wèn)題,如果大跌,社會(huì)經(jīng)濟(jì)頹廢將是必然的。

雖然預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下跌,但在未來(lái)3到5年房?jī)r(jià)“基本保持穩(wěn)定”的情況下,算上通脹因素,假設(shè)中國(guó)名義GDP按照每年10%的速度繼續(xù)增長(zhǎng),平均來(lái)看中國(guó)老百姓的收入將會(huì)以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了30%到50%,以前買(mǎi)不起房的人就可以買(mǎi)得起了。

至于三五年后,房?jī)r(jià)回歸理性,限購(gòu)高準(zhǔn)備金率是否還會(huì)繼續(xù)下去。個(gè)人認(rèn)為,有可能的是房地產(chǎn)價(jià)格略有下降,地方政府限購(gòu)政策會(huì)放寬一點(diǎn),微調(diào)微調(diào),交易量上升一些,再降下來(lái)再微調(diào),這是一個(gè)政府與房地產(chǎn)商博弈的過(guò)程。