隨著房地產(chǎn)市場的土地越來越少，越來越多的買房人也開始把目光放到二手房上面，但是二手房與新房不同，有很多需要注意的地方。

具體來說，有哪些與新房不一樣的地方，是特別要注意的呢？

今天購房指南就來總結(jié)一下。

先了解一些基礎(chǔ)知識：

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

接下來我們按買房流程給大家講解一下注意事項。

看房時的注意事項：

房屋是否被出租

房屋已出租他人的，會導(dǎo)致買受人無法實際居住，因此買受人務(wù)必多次實地查看核實房屋是否存在出租情況；如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。

與原房主溝通時注意的重點：

核實出賣人身份

主要是核實出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對其房屋所有權(quán)證、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證件。對于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險，尤需謹(jǐn)慎。

注意房屋共有人

若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實踐中，出現(xiàn)過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對簽名人的身份。

審核房屋產(chǎn)權(quán)時要注意的內(nèi)容：

房屋權(quán)屬

要看房屋權(quán)屬有沒有爭議，有沒有被抵押等。首先應(yīng)查看房屋所有權(quán)證，必要時也可以到房管局核對真?zhèn)巍?/p>

房屋是否違章或待拆

注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空。

房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓

注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無法交付。

土地使用年限

住宅的土地使用期限長是70年，也有比這個年限短的住宅，房屋的年限是影響房價的重要條件，所以買受人在購買前務(wù)必核實清楚。

與中介交涉時的注意事項：

明確傭金

各方對中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對交易失敗后傭金的退還情況作約定。

避免陰陽合同

有的人會為了避稅，而簽訂價款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會認(rèn)定真實意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽合同。

簽合同時的注意事項：

明確各類稅費

二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔(dān)，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實際交易中，賣家經(jīng)常將稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實踐中，需對各項稅費的承擔(dān)作明確的約定。

明確違約事項

如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的，對沒有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

明確附屬設(shè)施

若有些房屋有附屬設(shè)施（如花園、泳池）的，也應(yīng)該明確價款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價值較大的設(shè)施設(shè)備。