很多人都是第一次買房，對于買房的流程，注意事項(xiàng)什么的，都不那么熟悉，更別提還要應(yīng)付開發(fā)商的各種陷阱。

今天購房指南也是給大家好好梳理一下新手買房路上的那些“坑”，以及如何應(yīng)付這些“坑”的小絕招，小竅門。

第一大“坑”：虛假承諾

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。

解讀：

房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。一些購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。

見招拆招：

應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、售樓書等宣傳資料,好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

第二大“坑”：定金變訂金

在正式的商品房買賣談判中，因?yàn)閷唧w條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。

解讀：

商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任，認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。但是當(dāng)定金被寫作“訂金”，情況就不一樣了。區(qū)別一下：

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)。一般情況下，視作預(yù)付款。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。這個時候如果開發(fā)商就耍賴不退訂金，購房者也不能得到法律的保障。

見招拆招：

知道了定金與訂金的區(qū)別，在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書的時候就要看清楚了，相信聰明的你一定不會搞錯。

第三大“坑”：內(nèi)部認(rèn)購

許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，有一定的吸引力。

解讀：

由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。

見招拆招：

應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格而麻痹大意。

第四大“坑”：排號“搶購”

為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商（售樓人員）往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片特殊標(biāo)識代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

解讀：

這個辦法雖然很老套，但是卻很奏效。小編身邊就有很多人，本來也只是有買房的想法，但是真到看到很多人在搶房，有的人甚至現(xiàn)場簽約的時候，也是覺得是不是得買，還有的人一沖動就直接簽約了。

見招拆見：

一是購房者一定要據(jù)理力爭，明確告訴售樓小姐除非這套房，其他房都不要；二是要求查看合同和，看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售；第三，好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購”陷阱。

第五大“坑”：配套縮水

許多不良開發(fā)商在推樓盤時，往往會向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會所、、運(yùn)動場、時尚商業(yè)街等一應(yīng)俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。

解讀：

配套這一項(xiàng)關(guān)鍵的就是，有多少家庭是為了孩子買的房，孩子是大事情，如果配套沒有跟上，豈不是又得換房子。

見招拆招：

購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查設(shè)施是否為部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

第六大“坑”：“五證”不全

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。在實(shí)踐中，有些開發(fā)商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。

售樓人員往往會先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

解讀：

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。

其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

見招拆招：

一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。

因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。

有些城市已經(jīng)開通了查詢了五證的網(wǎng)站，購房者也可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開發(fā)商的五證。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，只有購買屬于預(yù)售證范圍內(nèi)的房屋才能更好的保障自身的權(quán)益。