在過去的一年的傳統(tǒng)行業(yè)出現(xiàn)了不景氣,就和去年的天氣一樣迎來了歷年來較寒冷的天氣,如今2015已經(jīng)過去了,寒潮也已經(jīng)退去,開始回暖,那么是否經(jīng)濟開始回暖,2016年房價走勢又會如何呢,按揭中的房子怎么賣?聽小編為您一一到來。

近期,有網(wǎng)友咨詢“按揭貸款買的房子,現(xiàn)在還在按揭中,能否把房子賣掉,該如何辦理呢”,對此,在這里作以下解答,為有同樣疑問的朋友解惑。

方法/步驟

第一、賣方有能力還貸的,先賣方還清貸款,注銷抵押,然后再交易過戶。

第二、賣方?jīng)]能力還貸的,而買方有能力的,可以協(xié)商讓買方先還清貸款,然后再交易過戶。這種方法對買方有一定的風(fēng)險性,不過可以通過有誠信有資質(zhì)的中介公司并要求賣方做公證委托等來消除風(fēng)險。

第三、買賣雙方都沒能力或不愿意還貸的,可以通過找第三方專門的擔(dān)保公司,由擔(dān)保公司還清貸款再交易過戶,然后再還錢給擔(dān)保公司,不過這需要一筆擔(dān)保贖樓費用。我覺得買轉(zhuǎn)揭的房子會存在著一些隱性風(fēng)險。主要在于過戶的方式,假設(shè)你是買方:其一如果是直接更名的方式(即賣方關(guān)于房屋的剩下按揭你原本不動接過來,然后把首付款及差價還給賣方),這是便捷的,只是這樣辦手續(xù)麻煩,需要房地產(chǎn)主管部門(比如交易所或產(chǎn)權(quán)登記)、銀行、賣方、買方,有時還需要開發(fā)商幾方相互操作才有辦法,只是要同時召集這幾方來辦難度很大。

所以就有以下方式:

你幫賣方先把銀行余款還上,等房屋解押后,再來辦過戶與按揭手續(xù),但是這樣的話你的風(fēng)險會比較大,因為存在著等房屋解押后,房東反悔,不想賣房,這樣你的解押款追回的程序麻煩(經(jīng)常弄到法院去),有的人甚至一解押,邊打官司一邊把房子都賣了,到時候根本追不回錢的都有。

所以采用此種方式,好不要自己去墊錢,而去找房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司,由他們作為中間人提供資金,來進行操作,這樣比較安全,交易不成賣方錢也拿不走。只是這樣要付擔(dān)保公司一定的擔(dān)保金額(擔(dān)保金的利息)

后一種應(yīng)該說是好的,就是房東自己有余錢,可以先解押,然后同時與你簽定合同,等解押后再過戶并辦理按揭,以及違約責(zé)任等。這樣等他的產(chǎn)權(quán)證辦出來后過戶,你的風(fēng)險就小的多。

   辦理商品房按揭貸款的程序大致如下:

⑴購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,并辦理商品房買賣合同的登記手續(xù);

⑵購房人付清首期購房款,向辦理按揭業(yè)務(wù)的律師提交貸款銀行要求提供各種文件,申請按揭貸款;

⑶律師對購房人資料作形式審查并見證;

⑷貸款銀行對經(jīng)律師見證、公證處公證的購房人提交的資料進行審查,對合格者予以批準(zhǔn);

⑸銀行與購房人簽訂抵押貸款合同,銀行與開發(fā)商簽訂保證合同;

⑹抵押貸款合同簽訂后,購房人在律師的指引下到貸款銀行認(rèn)可的公證處辦理相關(guān)公證手續(xù);

⑺律師為購房人代辦該商品房的保險,抵押期間保險單正本由貸款銀行收押;

⑻貸款銀行向購房人發(fā)放貸款,通常按貸款合同或保證合同的約定直接匯入開發(fā)商在貸款銀行開立的售房款帳戶或轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的存款帳戶;

⑼借款人在貸款銀行開設(shè)還款帳戶,按期向該帳戶還款付息,直至結(jié)清全部貸款本息;

⑽抵押期間取得的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)交貸款銀行保管;

⑾貸款到期日前,借款人如果提前償還貸款,應(yīng)按合同約定向貸款銀行提出申請;

⑿貸款結(jié)清后,借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”,取回房地產(chǎn)權(quán)證等抵押登記證明文件及保險單正本,到原抵押登記。

可以選擇用買房人的首付款償還銀行的剩余貸款將房屋解除抵押,待房屋更至買房人名下,由買房人申請“房屋抵押貸款”,貸款獲得審批以后,用該部分貸款支付剩余房款。

需要提醒的是,這種辦法雖然能解決房屋不能更名過戶的問題,但也存在一定的風(fēng)險,因此盡量找第三方進行擔(dān)保,以控制自己的風(fēng)險。

小貼士:如果沒有來得及進行預(yù)告登記,退而求其次的是第三方擔(dān)保、打借條等辦法,優(yōu)點是操作簡單容易,但能起到的法律效用不及預(yù)告登記方式。

1、買賣雙方一起去銀行,買方直接把錢打到賣方的還貸賬戶上,然后銀行會出一個結(jié)清證明,這個結(jié)清證明由中介保管,直到成功辦理完過戶手續(xù),但還款憑證須由付款方保管。

2、要求房東打借條,同時中介提供擔(dān)保,具體內(nèi)容約定為:賣方借到買方多少錢,用于還清房貸尾款,并且該借款抵作買方的購房首付,該過程由中介提供擔(dān)保,承擔(dān)連帶責(zé)任。

3、待賣家還清貸款、解除房屋抵押且拿到兩證后,再走正常的二手房交易程序。